1. La buena fe siempre se presume
Conforme al principio de buena fe los seres humanos piensan y actúan con probidad, sinceridad y honradez; por lo tanto, cuando celebran sus actos jurídicos se rigen por las normas de la moral, la ética, el derecho y las buenas costumbres. En otras palabras, la regla general es que los individuos sean rectos en su accionar y que ejecuten sus relaciones jurídicas convencidos plenamente de que son lícitas y que no hay malas intenciones ni engaños por parte de las demás personas.
La adopción de este postulado implica que, a menos que se demuestre lo contrario, la buena fe siempre se suponga.
En tal sentido, el artículo 2268 del Código Civil dominicano[1] establece que: “Se presume siempre la buena fe y corresponde la prueba de aquel que alega lo contrario”. En consecuencia, la carga de probar la existencia de la mala fe queda en manos de quien la alude.
Además, el artículo 2269 de dicho código agrega que: “Basta que la buena fe haya existido en el momento de la adquisición”.
Así, la aplicación de este principio en las relaciones contractuales que tienen por objeto la adquisición de inmuebles registrados tiene múltiples fundamentos jurídicos. Siendo, quizás, uno de los más relevantes el hecho de que permite establecer criterios de diferenciación entre quienes se consideran adquirientes de buena fe de un inmueble de aquellos que no lo son y, con esto, determinar las consecuencias legales que conlleva esa distinción.
Lo anterior, unido al pilar sobre el que se edifica, en nuestro ordenamiento, el sistema de registro inmobiliario en el que, con raras excepciones, no existen secretos sobre los derechos reales, cargas, gravámenes, anotaciones o medidas provisionales que recaen sobre los inmuebles, contribuye a la creación de un marco legal que ofrece cierta estabilidad jurídica en una materia de tanta importancia como lo es la adquisición de inmuebles registrados.
| Base legal | |
| Artículo 90 de la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario[2] | “… el contenido de los registros se presume exacto y esta presunción no admite prueba en contrario, salvo lo previsto por el recurso de revisión por causa de error material y por causa de fraude… Párrafo II. Sobre inmuebles registrados, de conformidad con esta ley, no existen derechos, cargas ni gravámenes ocultos que no estén debidamente registrados, a excepción de los que provengan de las leyes de aguas y minas”. |
| Artículo 19, párrafo II, de la Resolución núm. 788-2022 que establece el Reglamento General de Registro de Títulos[3] | “El asiento registral se presume exacto en su contenido frente al tercero de buena fe y a título oneroso, que adquiere de un titular registral, y que ha registrado su derecho, salvo lo dispuesto en la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario…”. |
| Principio V de la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario | “En relación con derechos registrados ningún acuerdo entre partes está por encima de esta Ley de Registro Inmobiliario”. |
2. El tercero adquiriente de buena fe en materia de inmuebles registrados
Se considera tercero adquiriente de buena fe de un inmueble registrado a quien obtiene dicho bien de manera onerosa, con la firme certeza y convicción de su procedencia lícita y de que quien le transfiere la propiedad es su verdadero y único propietario, desconociendo, totalmente, que con anterioridad el transferente del derecho ha materializado un negocio o relación jurídica que involucra dicho inmueble, lo que le acarreará consecuencias ulteriores que afectarán su disfrute pacífico.
Al respecto, el Tribunal Constitucional dominicano ha expresado que: “… nuestro derecho inmobiliario, sustentado sobre la base del Sistema Torrens, considera como uno de sus elementos rectores, el principio de la fe pública registral, el cual protege los derechos registrados en beneficio del tercer adquiriente de buena fe y a título oneroso”[4].
3. Exigencias para que se configure la condición de tercer adquiriente de buena fe de inmuebles registrados
Para que exista un tercero adquiriente de buena fe en materia de inmuebles registrados deben cumplirse ciertos requisitos:
| 3.1. Que el tercero adquiera el inmueble plenamente convencido de la verdad consignada en los asientos registrales y de que no existe ningún hecho o derecho que no conste inscrito en estos |
| 3.2. Que el tercero sea un adquiriente a título oneroso |
| 3.3. Que el tercero adquiriente haya registrado su derecho |
A saber:
3.1. Que el tercero adquiera el inmueble plenamente convencido de la verdad consignada en los asientos registrales y de que no existe ningún hecho o derecho que no conste inscrito en estos.
A tales fines, antes de realizar cualquier operación jurídica inmobiliaria el adquiriente debe llevar a cabo su debida diligencia, es decir:
3.1.1. Proveerse del certificado de título del inmueble y cerciorarse de su vigencia.
3.1.2. Obtener una certificación que acredite el estado jurídico del inmueble, emitida por el registro de títulos correspondiente, para corroborar:
3.1.2.1. Quien es el legítimo propietario del inmueble.
3.1.2.2. Si sobre el inmueble recaen derechos reales accesorios, cargas, gravámenes, anotaciones o medidas provisionales.
Así, la Resolución núm. 788-2022 que establece el Reglamento General de Registro de Títulos dispone en su artículo 146 que:
“… los asientos registrales que afectan a un inmueble se acreditan frente a terceros mediante las certificaciones que emiten los Registros de Títulos”.
Mientras que, la Suprema Corte de Justicia ha determinado que:
“… la parte recurrida actuó negligentemente al llevar a cabo la compraventa del inmueble en cuestión sin que la misma estuviese precedida de un proceso de debida diligencia; es decir, previo a comprar a la vista de un duplicado de dueño y no del original de certificado de título, el comprador tenía la posibilidad de acudir al Registro de Título y confirmar mediante una certificación emitida por dicho organismo si el inmueble en cuestión poseía carga o gravamen …”[5].
3.2. Que el tercero sea un adquiriente a título oneroso.
Sobre este requisito, la Suprema Corte de Justicia ha expresado que:
“Respecto de los terceros adquirientes, es criterio sostenido (…) que para anular derechos registrados a su favor debe comprobarse la existencia de mala fe, así como que el inmueble fue obtenido a título gratuito (…) la jurisprudencia sostiene que cada vez que una persona adquiere un inmueble mediante una operación inmobiliaria, que no constituya una liberalidad, debe ser considerado, en principio, adquiriente a título oneroso y de buena fe, excepto en los casos en que se demuestre lo contrario…”[6].
3.3. Que el tercero adquiriente haya registrado su derecho.
Es decir, es necesario que se realice la correspondiente inscripción o transferencia del inmueble a favor del tercero adquiriente en el registro de títulos correspondiente.
En este sentido, la Suprema Corte de Justicia ha consagrado que:
“… para que se configure la condición de tercer adquiriente de buena fe a título oneroso o tercero registral es indispensable que quien invoque tal condición haya inscrito su derecho, toda vez que la legitimidad del titular del derecho la otorga el registro o inscripción en el libro de la oficina registral”[7].
De esta forma, quien reúna las condiciones de tercer adquiriente de buena fe mantiene su derecho de propiedad independientemente de que se anule el del vendedor o transferente.
Así lo ha dispuesto la Suprema Corte de Justicia en diversas ocasiones, a saber:
“…. cuando una persona ha probado su buena fe al adquirir un inmueble, esta no puede ser eviccionada en sus derechos, ya que estos tienen la protección absoluta del Estado”[8].
“… el derecho de propiedad de un tercer adquiriente de buena fe de un inmueble no debe ser afectado por una demanda en nulidad de venta, cuando (…) un tribunal ha reconocido la propiedad universal a la vendedora y el inmueble objeto de venta no tiene ninguna oposición registrada, en razón de que la seguridad jurídica impone el reconocimiento de los tribunales de las prerrogativas a que da lugar dicha venta en protección de los adquirientes de buena fe”[9].
4. Casos en los que no se configura la condición de tercer adquiriente de buena fe
En contraposición a lo anterior, no se considera adquiriente de buena fe de un inmueble registrado:
4.1. Quien lo obtiene valiéndose de un uso abusivo del derecho o de maniobras de mala fe.
En este tenor, el artículo 1116 del Código Civil establece que: “El dolo es causa de nulidad, cuando los medios puestos en práctica por uno de los contratantes son tales, que quede evidenciado que sin ellos no hubiese contratado la otra parte. El dolo no se presume: debe probarse”.
Mientras que, la Suprema Corte de Justicia ha expresado que:
“… si bien dicha normativa protege en principio al tercer adquiriente de buena fe (…) esta protección cede cuando queda revelado que dicha adquisición ha sido mediante el ejercicio abusivo de derechos y contrariando los fines que ha tenido en cuenta el legislador al reconocer dichos derechos o desconociendo los límites impuestos por la normativa vigente, la buena fe, la moral y las buenas costumbres (…) no se puede pretender invocar la condición de tercer adquiriente de buena fe cuando dicha adquisición se derive de maniobras de mala fe…”[10].
4.2. Quien lo obtiene sin que haya transcurrido un año de la emisión del primer certificado de título expedido como consecuencia de un proceso de saneamiento.
Así lo dispone el artículo 77 de la Resolución núm. 788-2022 que establece el Reglamento General de Registro de Títulos, a saber:
“… cuando se emita el certificado de título como consecuencia de un proceso de saneamiento, el registro de títulos hace constar en su texto la nota siguiente: “la sentencia en que se fundamentan los derechos garantizados por el presente certificado de título puede ser impugnada mediante el recurso de revisión por causa de fraude durante un (1) año a partir de la emisión del primer certificado de título. Ninguna persona que adquiera este inmueble antes del vencimiento del plazo indicado se reputa tercero adquirente de buena fe”[11].
En consecuencia, probada la mala fe por parte del adquiriente de un inmueble procede que, mediante decisión judicial, sean invalidados o anulados los derechos registrados a favor de quien actuó con malicia y temeridad conociendo el vicio o la inexactitud del registro.
5. Conclusiones
5.1. Parámetros para determinar la existencia o no de un tercer adquiriente de buena fe
| Es tercer adquiriente de buena fe de un inmueble registrado | No es tercer adquiriente de buena fe de un inmueble registrado |
| Quien adquiere un inmueble, a título oneroso, plenamente convencido de la verdad consignada en los asientos registrales y de que no existe ningún hecho o derecho que no conste inscrito en estos. Y, en adición a eso, realiza la transferencia, a su nombre, del derecho de propiedad que ha obtenido (por ante el registro de títulos). | 5.1.1. Quien obtiene un inmueble valiéndose de un uso abusivo del derecho o de maniobras de mala fe. 5.1.2. Quien obtiene un inmueble sin que haya transcurrido un año de la emisión del primer certificado de título expedido como consecuencia de un proceso de saneamiento. |
5.2. Disposiciones legales sobre las que se edifica, principalmente, el concepto de tercer adquiriente de buena fe en el ordenamiento jurídico dominicano
| 5.2.1. Artículos 2268 y 2269 del Código Civil dominicano |
| 5.2.2. Principio V y artículo 90 de la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario |
| 5.2.3. Artículos 19, párrafo II, 77 y 146 de la Resolución núm. 788-2022 que establece el Reglamento General de Registro de Títulos |
[1] Código Civil de la República Dominicana. 17 de abril de 1884.
[2] Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario, 23 de marzo de 2005. Gaceta Oficial núm. 10316, 2 de abril de 2005. Modificada por la Ley núm. 51-2007, 23 de abril de 2007. Gaceta Oficial núm. 10416.
[3] Resolución núm. 788-2022 [Suprema Corte de Justicia], que establece el Reglamento General de Registro de Títulos. 27 de octubre de 2022.
[4] Sentencia del Tribunal Constitucional de la República Dominicana, TC/0841/18, expediente núm. TC-04-2017-0161 relativo al recurso de revisión constitucional de decisiones jurisdiccionales, 10 de diciembre de 2018, pp. 19 y 20, https://www.tribunalconstitucional.gob.do/consultas/secretaría/sentencias/tc084118
[5] Sentencia de las Salas Reunidas de la Suprema Corte de Justicia, núm. 2, 1 de febrero de 2017. Fuente: Boletín Judicial, órgano de la Suprema Corte de Justicia, febrero 2017. Santo Domingo, Distrito Nacional, República Dominicana (núm. 1275, año 107, p. 67), www.poderjudicial.gob.do
[6] Sentencia de la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia, núm. 156, 8 de julio de 2020. Fuente: Boletín Judicial, órgano de la Suprema Corte de Justicia, julio 2020. Santo Domingo, Distrito Nacional, República Dominicana (núm. 1316, año 110, pp. 4602 y 4603), www.poderjudicial.gob.do
[7] Sentencia de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia. 31 de agosto de 2021. Fuente: Principales sentencias de la Suprema Corte de Justicia: año 2021 (2022). Santo Domingo, Distrito Nacional, República Dominicana (primera ed., p. 885), www.poderjudicial.gob.do
[8] Sentencia de la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia, núm. 35, 13 de junio de 2012. Fuente: Boletín Judicial, órgano de la Suprema Corte de Justicia, junio 2012. Santo Domingo, Distrito Nacional, República Dominicana (núm. 1219, año 102, p. 1369), www.poderjudicial.gob.do
[9] Sentencia de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia, núm. 108, 31 de octubre de 2018. Fuente: Boletín Judicial, órgano de la Suprema Corte de Justicia octubre 2018. Santo Domingo, Distrito Nacional, República Dominicana (núm. 1295, año 109, p. 1233), www.poderjudicial.gob.do
[10] Sentencia de la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia, núm. 82, 28 de diciembre de 2018. Fuente: Boletín Judicial, órgano de la Suprema Corte de Justicia, diciembre 2018. Santo Domingo, Distrito Nacional, República Dominicana (núm. 1297, año 109, pp. 10666 y 10667), www.poderjudicial.gob.do
[11] La ley cita en mayúscula lo señalado entre comillas dentro del texto de dicho artículo.
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