1. El deslinde y su importancia
El deslinde es el derecho con el que cuenta el propietario de un inmueble de individualizar, demarcar y dividir la porción del terreno que le corresponde dentro del ámbito de una parcela madre. Con este proceso se determinan y fijan los límites precisos y exactos del inmueble, lo que permite la emisión u obtención de un plano individual y de un certificado de título, expedido a favor del dueño, en el que figura el derecho de propiedad individualizado.
La finalidad principal del deslinde es asegurar la protección al derecho de propiedad. En consecuencia, el fundamento jurídico de esta figura es el artículo 51 de la Constitución dominicana[1] que consagra que:
“… el Estado reconoce y garantiza el derecho de propiedad (…) Toda persona tiene derecho al goce, disfrute y disposición de sus bienes…
2) El Estado promoverá, de acuerdo con la ley, el acceso a la propiedad, en especial a la propiedad inmobiliaria titulada…”.
2. Las etapas del deslinde
| El deslinde consta de tres fases (con la excepción que se detalla más adelante) |
| Etapa técnica |
| Etapa judicial |
| Etapa registral |
A saber:
La Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario[2] dispone en el párrafo de su artículo 130 lo siguiente:
“… para los fines de aplicación de la presente ley se considera el deslinde como un proceso contradictorio que conoce el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente”.
En este tenor, agrega el artículo 11 de la Resolución que establece el Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde, núm. 790-2022[3] que el deslinde consta de una etapa técnica, una etapa judicial y una etapa registral. Fases que tienen que ser ejecutadas en ese mismo orden.
No obstante, este Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde, también, establece en uno de sus considerandos que:
“… en determinadas circunstancias no existe contradicción con la existencia y la ubicación de los derechos sustentados en constancias anotadas, por lo que resulta razonable utilizar un procedimiento administrativo para definir e individualizar los límites y ubicación de las porciones de parcela…”.
Este procedimiento, realizado de manera administrativa, se subsume en las disposiciones concernientes a la regularización parcelaria, figura jurídica que es definida por el artículo 5 de dicho reglamento como: “… el acto de levantamiento parcelario por medio del cual los titulares de constancias anotadas cuyos derechos no son objetados, y que tienen la posesión material de forma pacífica del terreno, individualizan una o varias de sus porciones de parcelas por la vía administrativa…”.
Por lo que, para los demás casos, que no se subsuman en dicho artículo 5, aplican las disposiciones contenidas en el artículo 10 del mencionado reglamento que prescribe lo siguiente:
“… el deslinde es el proceso contradictorio mediante el cual se ubican, determinan e individualizan los derechos amparados en constancias anotadas.
Párrafo I. En caso de que los derechos de una persona estén sustentados en un acto de transferencia de derechos amparados en constancias anotadas, el adquiriente puede iniciar el proceso de deslinde…
Párrafo II. El Juez o Tribunal que resulte apoderado del deslinde establece la legalidad de la documentación que le sea sometida…”.
Al respecto, el Tribunal Constitucional dominicano ha establecido que:
“… el proceso para determinar la demarcación entre un sitio y otro puede constar de una etapa judicial donde serán observadas las mismas formalidades procesales contempladas para las litis sobre derechos registrados, ambos llevables a cabo ante el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente”[4].
2.1. Características de la etapa judicial del deslinde
La fase judicial del deslinde presenta las siguientes particularidades:
2.1.1.1. Es una etapa contradictoria.
2.1.1.2. Se le aplican las características y principios del proceso de saneamiento.
2.1.1.3. El ministerio de abogado solo es obligatorio si el proceso se convierte en litigioso, de lo contrario es facultativo.
En tal sentido, el procedimiento se torna litigioso “… desde el momento en que la operación técnica de mensura, el derecho de propiedad o cualquier otro derecho real relativo al inmueble o inmuebles objeto de deslinde, se encuentra en discusión entre dos o más personas”[5].
Esta etapa judicial tiene como finalidad garantizar el derecho de propiedad, convirtiendo en contradictorio el procedimiento de deslinde y sometiendo al control de los jueces su licitud y legitimidad. A tales fines, el tribunal debe velar por el cumplimiento de las formalidades establecidas en la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario y los reglamentos que la complementan. En este tenor, los juzgadores deberán:
2.1.2.1. Verificar que los colindantes y los titulares de derechos reales principales o accesorios (en caso de que existan) sean debidamente citados a la audiencia y comprobar si se oponen a la aprobación de los trabajos de deslinde que han sido realizados.
2.1.2.2. Constatar la existencia del derecho de propiedad del que goza el solicitante del deslinde.
2.1.2.3. Confirmar que los trabajos de deslinde realizados por el agrimensor fueron aprobados por la Dirección General de Mensura y que, por ende, se cumplieron los requerimientos exigidos a tales fines.
2.1.2.4. Llevar a cabo cualquier otro asunto necesario conforme las particularidades del caso.
Para ilustrar esa labor de control que ejercen los jueces en la etapa judicial del deslinde se pueden citar estas decisiones de la Suprema Corte de Justicia dominicana, a saber:
“… no fue presentado al tribunal a quo ningún medio probatorio que permitiera determinar con claridad a cuál de las partes correspondía la ocupación del inmueble; que era obligación de la deslindante aportar los medios probatorios que demostraran su posesión (…) lo que no ocurrió (…) motivo por el cual se rechazaron los trabajos. Que (…) el tribunal a quo (…) se limitó a determinar que no estaban reunidas las condiciones para la aprobación del deslinde por la falta de posesión de la totalidad del terreno del cual la parte recurrente ocupa 11,339.67 metros cuadrados, cuando el deslinde fue aprobado por 29,561.60 metros cuadrados, mientras el restante del terreno es ocupado por la actual parte recurrida. Que (…) ante (…) la falta de ocupación de la totalidad del inmueble y la falta de elementos que permitieran al tribunal a quo dilucidar el conflicto sobre la ocupación, procedía tal como lo hizo el tribunal a quo rechazar los trabajos por falta de posesión…”[6].
“… para acoger el recurso de apelación y rechazar la aprobación de los trabajos técnicos de deslinde, el tribunal a quo verificó las irregularidades cometidas en los trabajos de campo, como son la falta de publicidad, la superposición de la parcela resultante y los aspectos relativos a la posesión de la porción de terreno que se pretende deslindar, por tanto, resulta inverosímil el alegato de la parte hoy recurrente, de pretender tener prioridad o privilegio por un alegado asunto cronológico en relación con otro proceso de deslinde realizado, por cuanto no se verifica que la fecha del requerimiento de aprobación de deslinde haya tenido incidencia en la decisión del tribunal a quo; razón por la cual procede desestimar el aspecto del medio analizado”[7].
3. Esquema del proceso judicial del deslinde
La etapa judicial del deslinde[8], conforme las disposiciones legales que la regulan, puede resumirse de la siguiente manera:
| Órgano encargado de su conocimiento | El tribunal de jurisdicción original territorialmente competente |
| Solicitud de fijación de fecha de audiencia | 3.1.1. Es realizada por la parte interesada. 3.1.2. La audiencia debe ser celebrada en un plazo no mayor de 30 días calendario contados a partir de la fecha de la solicitud. |
| ¿A quién se debe notificar la celebración de la audiencia? | 3.2.1. A los colindantes. 3.2.2. A los titulares de derechos reales. 3.2.3. Al causante del derecho de propiedad (cuando este último se encuentre sustentado en un acto de transferencia). 3.2.4. A toda persona identificada como interesada en la etapa técnica. 3.2.5. A toda persona que haya objetado el proceso de deslinde. La notificación debe realizarse conforme a las reglas del derecho común. |
| Requisitos que debe reunir la citación a las audiencias | La citación a la primera audiencia debe realizarse otorgando el plazo de la octava franca. Si se notifica al solicitante constitución de abogado, en caso de que se lleven a cabo audiencias posteriores, y sea necesario, se deberá notificar acto de avenir por lo menos dos días francos antes de la celebración de la causa. |
| Medidas de publicidad que deberán ser llevadas a cabo por el solicitante antes de la celebración de la primera audiencia | I. Primera fase de publicidad: Plazo en el que debe ser llevada a cabo: dentro de los diez días que siguen a la fijación de la fecha de audiencia. ¿En qué consiste esta fase? Se debe realizar una publicación en: 3.3.1. Un periódico de circulación nacional. 3.3.2. Un periódico de circulación regional o local (si lo hubiere). Menciones que debe contener la publicación: 3.4.1. Fecha de la audiencia. 3.4.2. Emplazamiento a la audiencia a todo aquel que tenga algún interés. 3.4.3. Descripción del inmueble a deslindar que permita su localización: 3.4.3.1. En caso de inmuebles urbanos: nombre de la calle, número, sector, municipio y provincia. 3.4.3.2. En caso de inmuebles rurales: nombre de la carretera o camino, sector, sección o paraje, municipio, provincia y distancia a la localidad más cercana. 3.4.4. Designación catastral del inmueble. II. Segunda fase de publicidad: Requisito: haber agotado la primera fase. Plazo en el que debe ser llevada a cabo: al menos quince días antes de la fecha de la audiencia. ¿Cómo se realiza o prueba la actuación? Mediante proceso verbal instrumentado por un alguacil de la jurisdicción inmobiliaria competente o por certificaciones de los secretarios o encargados de los organismos en los que se ejecuta la medida de publicidad. Sin perjuicio de cualquier otro medio de prueba. ¿Qué debe contener esta notificación? 3.5.1. Una copia certificada de los avisos del proceso judicial de deslinde que fueron realizados (descritos en la primera fase). 3.5.2. La fecha de la audiencia. 3.5.3. Emplazamiento a la audiencia a todo aquel que tenga algún interés. ¿Dónde se realiza? 3.6.1. En un lugar visible del terreno a deslindar. 3.6.2. En las instalaciones del ayuntamiento. 3.6.3. En las instalaciones del juzgado de paz del municipio en que se encuentre el terreno a deslindar. 3.6.4. En las instalaciones del tribunal de la jurisdicción inmobiliaria competente y en los medios digitales oficiales de esta. Lo anterior, sin perjuicio de otras medidas de publicidad que pudiese ordenar el tribunal apoderado. |
| ¿Cuántas audiencias deben celebrarse? | Es posible efectuar una sola audiencia si: 3.7.1. Se han cumplido las medidas de publicidad antes señaladas. 3.7.2. No se presentan objeciones o contestaciones que deban ser resueltas en otra audiencia. |
| ¿Qué debe hacerse si es necesario solicitar una modificación de los planos? | Llevar a cabo el proceso establecido a tales fines en el Reglamento General de Mensuras Catastrales. |
| Documentos que el solicitante debe depositar en el tribunal | Además de los documentos que son remitidos directamente por la Dirección Regional de Mensuras Catastrales, el solicitante deberá depositar en el tribunal: 3.8.1. Una certificación actualizada del estado jurídico del inmueble. 3.8.2. Los documentos que demuestran el cumplimiento de la primera y segunda fase de publicidad (antes detalladas). 3.8.3. Cualquier otra documentación que sea necesaria conforme a las particularidades del caso. |
4. Decisión judicial y medios para atacarla
La fase judicial finaliza con la sentencia emitida por el tribunal apoderado, la cual puede acoger la solicitud de aprobación de los trabajos de deslinde o rechazarla.
La decisión judicial que interviene, cuando los trabajos de deslinde son aprobados, ordena al registro de títulos correspondiente: la cancelación de las constancias anotadas que amparan el derecho de propiedad objeto del proceso del deslinde, la expedición del nuevo certificado de título a favor del solicitante del deslinde con los derechos individualizados y la reducción en el certificado de título que ampara los derechos de propiedad de la parcela madre de la porción que corresponde al inmueble cuyo deslinde fue aprobado.
La sentencia que intervenga es susceptible de ser atacada por medio de los recursos correspondientes.
En tal sentido, merece una mención especial el hecho de que cualquier persona que posea un interés, aun cuando no haya sido parte interviniente en el proceso celebrado en primera instancia, puede impugnar la decisión judicial mediante la interposición del recurso de apelación.
Ya que al deslinde, conforme a lo establecido en el artículo 16 de la Resolución núm. 790-2022, se le aplican las características y principios del proceso de saneamiento y, en consecuencia, por analogía le son aplicables las disposiciones contenidas en el artículo 80 de la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario que dispone, en su párrafo II, que:
“… puede interponer el recurso de apelación cualquiera que haya sido parte o interviniente en el proceso y que se considere afectado por la sentencia emitida, exceptuando los casos de saneamiento, en los que cualquier interesado puede incoar este recurso…”.
Así lo ha confirmado la Suprema Corte de Justicia al establecer que:
“… los jueces del Tribunal Superior de Tierras acogieron el recurso, porque el deslinde aprobado por vía de la sentencia que fue objeto de recurso de apelación fue practicado sin la notificación al colindante (…) parte ahora recurrida, que (…) fue perjudicado por el referido deslinde (…) al quedar establecido la materialización de un deslinde irregular que afectaba los intereses del ahora recurrido, por ser colindante y por despojarle de una porción del área de su ocupación, no ameritaban otras condiciones conforme al artículo 80, párrafo II, de la Ley sobre Registro Inmobiliario núm. 108-05, para que el Tribunal Superior de Tierras conociera el recurso de apelación…”[9].
Por último, es bueno mencionar que el artículo 18 del Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde dispone que:
“En los casos que se hayan desconocido derechos amparados en constancias anotadas que fueron objeto de deslinde o regularización parcelaria bajo la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario (…) como resultando de una ocupación material inferior a la registrada (…) el titular puede demandar por ante los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria la restitución de sus derechos mediante una litis sobre derechos registrados o en el curso de un proceso de deslinde contradictorio”.
[1] Constitución de la República Dominicana (Const.). 27 de octubre de 2024. Gaceta Oficial núm. 11170. 31 de octubre de 2024.
[2] Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario, 23 de marzo de 2005. Gaceta Oficial núm. 10316, 2 de abril de 2005. Modificada por la Ley núm. 51-2007, 23 de abril de 2007. Gaceta Oficial núm. 10416.
[3] Resolución núm. 790-2022 [Suprema Corte de Justicia], que establece el Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde. 27 de octubre de 2022.
[4] Sentencia del Tribunal Constitucional de la República Dominicana, TC/0423/21, expediente núm. TC-05-2020-0167 relativo al recurso de revisión constitucional de sentencia de amparo en contra de la sentencia dictada por la Segunda Sala del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Judicial de Santiago, 24 de noviembre de 2021, pp. 26 y 27, https://www.tribunalconstitucional.gob.do/consultas/secretaría/sentencias/tc042321/
[5] Artículo 16, párrafo I, del Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde, citado.
[6] Sentencia de la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia, núm. SCJ-TS-23-0101, 31 de enero de 2023. Fuente: Boletín Judicial, órgano de la Suprema Corte de Justicia, enero 2023. Santo Domingo, D. N., República Dominicana (núm. 1346, año 113, p. 4573), www.poderjudicial.gob.do
[7] Sentencia de la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia, núm. SCJ-SS-22-1029, 30 de septiembre de 2022. Fuente: Boletín Judicial, órgano de la Suprema Corte de Justicia, septiembre 2022. Santo Domingo, D. N., República Dominicana (núm. 1342, año 113, pp. 5252 y 5253), www.poderjudicial.gob.do
[8] Consagrada en los artículos 16 y siguientes del Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde.
[9] Sentencia de la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia, núm. 30, 9 de octubre de 2013. Fuente: Boletín Judicial, órgano de la Suprema Corte de Justicia, octubre 2013. Santo Domingo, D. N., República Dominicana (núm. 1235, año 104, pp. 798 y 799), www.poderjudicial.gob.do