1. El rol de las asambleas en un condominio
El conjunto de propietarios de las unidades exclusivas (apartamentos, pisos o locales) que corresponden a un inmueble sometido al régimen de condominio tiene, conforme a la ley, la facultad de formar un consorcio al que se le reconoce personalidad jurídica y que, en consecuencia, actúa a través de un administrador. Aunque esto es, única y exclusivamente, para lo concerniente al sostenimiento, preservación, administración y goce de los sectores, áreas o cosas comunes.
Sobre el alcance de esta personería jurídica, la Suprema Corte de Justicia se ha expresado de la siguiente manera:
“… sin perjuicio de lo previsto en la Ley (…) sobre Condominios (…) y siempre que el reglamento de administración de condominio no disponga en sentido contrario, los condóminos gozan de la calidad para ejercer sus derechos individuales.
… los demandantes, en el caso sui generis decidido, están provistos de calidad para actuar por ante la jurisdicción inmobiliaria, sin que fuese menester la figura del administrador, ya que no se trata de una actuación del consorcio de propietarios, sino de algunos de los condóminos en ejercicio de sus derechos individuales sobre las cosas comunes del inmueble”[1].
Por consiguiente, las decisiones relativas al uso y disfrute de las cosas comunes que corresponden a un inmueble sometido al régimen de condominio deben ser tomadas por las asambleas de propietarios.
Estas juntas de condóminos constituyen la máxima autoridad; pues, ostentan la mayor cantidad de control y dominio, dentro de la jerarquía o gradación en la que se estructura y organiza lo concerniente al goce, administración y cuidado de los sectores, áreas o cosas comunes de un condominio.
Las resoluciones adoptadas en estas asambleas de propietarios simbolizan la expresión de la voluntad de los dueños de las unidades exclusivas (apartamentos, pisos o locales). Por lo que, sus dictámenes deben ser acatados y respetados por todos, participen o no en su celebración; por supuesto, siempre que las juntas se hayan efectuado conforme a las normas jurídicas que rigen en esta área y al reglamento interno de cada condominio.
Así, lo concerniente a la convocatoria, celebración y adopción de resoluciones de estas asambleas de propietarios debe llevarse a cabo conforme a:
1.1. La Ley núm. 5038 sobre Condominios[2]
1.2. La Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario[3]
1.3. La Resolución núm. 788-2022, que establece el Reglamento General de Registro de Títulos[4]
1.4. El reglamento del régimen de condominio: que establece las reglas que rigen estas juntas de propietarios y cuyas disposiciones no pueden contradecir los textos legales antes enumerados.
En consecuencia, es indispensable que se estudie, analice y desglose el reglamento interno de cada condominio, a los fines de conocer las normas particulares de estos.
Sin embargo, existen ciertos parámetros, establecidos por la Ley sobre Condominios, la Resolución núm. 788-2022 y la Ley de Registro Inmobiliario, a partir de los cuales se pueden determinar las pautas y directrices generales sobre las cuales se estructura y organiza lo relativo a las asambleas en los condominios.
2. Funciones de las asambleas de los consorcios de propietarios de los condominios
2.1. Nombrar y revocar al administrador del condominio, autorizarlo a representar al consorcio de propietarios cuando este último actúe como demandante o recurrente en un proceso judicial y trazarle las directrices que debe seguir en todo lo concerniente a la labor de dirección que le otorga la ley.
| Base legal | |
| Artículo 14 de la Ley núm. 5038 | “… los poderes del administrador serán revocados de la misma manera en que estos fueron otorgados, por el consorcio de propietarios o por el juez de paz…”. |
| Artículo 15 de la Ley núm. 5038 | “El administrador (…) necesitará la autorización previa de la asamblea de los propietarios para actuar como demandante o como recurrente…”. |
| Artículo 29 de la Ley núm. 5038 | “El administrador tendrá la iniciativa y dirección de los trabajos, elegirá y revocará al encargado del edificio y le dará las órdenes (…) todo bajo la autoridad de la asamblea general y sujetándose a lo que ella tenga a bien disponer…”. |
2.2. Aprobar el presupuesto anual y fijar el monto que corresponde a cada condómino por concepto de cuotas de mantenimiento ordinarias (gastos comunes) y, en los casos que fuere de lugar, de cuotas de mantenimiento extraordinarias.
| Base legal | |
| Artículo 32 de la Ley núm. 5038 | “Los gastos ordinarios se harán de acuerdo con el presupuesto que aprueben anualmente los propietarios. La cuota que corresponda a cada propietario, en esos como en los otros gastos, se hará en el acta de la asamblea que los autorice o apruebe”. |
2.3. Acoger el informe sobre el estado de cuentas que prepare, presente y certifique el administrador, con los montos que adeudan los propietarios de las unidades exclusivas del condominio, por concepto de las cuotas concernientes a las cargas por conservación, mantenimiento, reparación y administración de las cosas comunes. Y, en consecuencia, autorizar la inscripción del privilegio de los condóminos.
| Base legal | |
| Artículo 33 de la Ley núm. 5038 (modificado por el artículo 124 de la Ley núm. 108-05) | “La comprobación de los avances garantizados por el privilegio establecidos en el artículo 18 y la fijación de las cuotas contributivas no pagadas, serán hechas por la asamblea de los condómines[5]… … la copia del acta, certificada por el administrador y legalizada por un notario constituirá título suficiente para inscribir el privilegio”[6]. |
2.4. Convenir la modificación al régimen de condominio.
| Base legal | |
| Artículo 127 de la Resolución núm. 788-2022 | “… la solicitud de modificación del régimen de condominio debe estar acompañada de: a) acta del consorcio, en la que se decide la modificación del condominio, así como el reglamento del régimen de condominio resultante…”. |
2.5. Decidir la extinción o disolución del régimen de condominio; ya sea, por la voluntad del consorcio de propietarios o por la destrucción, ruina o antigüedad del edificio.
| Base legal | |
| Artículo 129 de la Resolución núm. 788-2022 | “… procede la extinción o disolución del régimen de condominio por la voluntad y decisión del consorcio de copropietarios o por la destrucción, vetustez o ruina del edificio”. |
| Artículo 130 de la Resolución núm. 788-2022 | “… toda solicitud de extinción del régimen de condominio debe estar acompañada de: a) acta certificada de la asamblea del consorcio de copropietarios que aprobó la extinción o disolución firmada por todos los condómines (condóminos)…”. |
3. La convocatoria a las asambleas en los condominios
3.1. ¿Con qué tiempo de anticipación debe realizarse el llamamiento a las asambleas?
El tiempo que debe mediar entre la convocatoria y la celebración de la junta del consorcio de propietarios, en principio, es determinado por el reglamento del régimen de condominio, por lo que es particular de cada condominio.
No obstante, en caso de que este no disponga nada al respecto, lo cual no es muy común, aplican las disposiciones del artículo 25 de la Ley núm. 5038, que prescribe que la convocatoria debe realizarse con tres días de anticipación.
| Base legal | |
| Artículo 25 de la Ley núm. 5038 | “A falta de disposición expresa en el reglamento o cuando este guarde silencio, las asambleas del consorcio de propietarios podrán convocarse con tres días de anticipación…”. |
| Artículo 30 de la Ley núm. 5038 | “El administrador convocará a los propietarios (…) con un plazo de tres días por lo menos de antelación…”. |
3.2. ¿Por quiénes puede ser llevada a cabo la convocatoria o citación a las asambleas?
3.2.1. Por cualquiera de los propietarios.
| Base legal | |
| Artículo 25 de la Ley núm. 5038 | “… las asambleas del consorcio de propietarios podrán convocarse (…) por cualquiera de los propietarios…”. |
Al menos que el reglamento del régimen de condominio establezca otro asunto al respecto. Por ejemplo: algunos exigen que la convocatoria sea realizada por la mitad más uno del universo de propietarios del condominio.
3.2.2. Por el administrador.
| Base legal | |
| Artículo 30 de la Ley núm. 5038 | “El administrador convocará a los propietarios (…) cuantas veces fuere necesario…”. |
3.2.3. Por cualquier propietario, cuando transcurridas cuarenta y ocho horas de haber solicitado la convocatoria a una asamblea, a los fines de liquidar su cuota contributiva, no haya obtenido que el administrador realice dicho llamamiento.
| Base legal | |
| Artículo 35 de la Ley núm. 5038 | “Cualquier propietario puede solicitar, en cualquier momento, que le sea liquidada su cuota contributiva en los gastos comunes. Si el administrador no hace la convocatoria dentro de las cuarenta y ocho horas de la solicitud el propietario podrá convocar la asamblea en la forma prescrita por el artículo 25”. |
3.3. ¿Qué informaciones deben contener las convocatorias a las asambleas?
| 3.3.1. La agenda u orden del día |
| 3.3.2. El sitio en el que se celebrará la asamblea |
| 3.3.3. La fecha y hora de la celebración de la asamblea |
A saber:
3.3.1. La agenda u orden del día
Es decir, los puntos que serán conocidos o tratados en la asamblea o, dicho de otro modo, el motivo por el que se convoca la junta de propietarios.
De tal manera lo establece el artículo 25 de la Ley núm. 5038, a saber: “… se mencionará sumariamente en el aviso el objeto de la convocatoria…”.
3.3.2. El sitio en el que se celebrará la asamblea, que deberá ser:
3.3.2.1. En el lugar que a tales fines se encuentra establecido en el reglamento del régimen de condominio.
Si el reglamento no establece dicho sitio, entonces, se celebrará:
3.3.2.2. En el domicilio de quien realiza la convocatoria a la asamblea o en el de aquella persona que lo representa (si esta última también tiene domicilio en el condominio).
3.3.2.3. En el local del juzgado de paz que corresponda a la jurisdicción del condominio (si no aplica lo establecido en el punto 3.3.2.2.).
| Base legal | |
| Artículo 25 de la Ley núm. 5038 | “… la reunión se efectuará en el lugar que indique el reglamento, y si no se ha convenido ninguno, en el domicilio del que hace la convocatoria o de su representante, siempre que este domicilio sea el del lugar del inmueble o bien en el local del juzgado de paz de la jurisdicción, lo que se indicará en la convocatoria”. |
3.3.3. La fecha y hora de la celebración de la asamblea.
3.4. ¿Por qué medios se puede realizar la convocatoria?
Dicho llamamiento se realiza mediante una comunicación, que puede tratarse, conforme la Ley núm. 5038, de una carta certificada o una circular.
Esta notificación debe ser llevada a cabo por uno de los siguientes medios:
3.4.1. Mediante la entrega física del documento que contiene la convocatoria (en el cual debe quedar constancia del acuse de recibo de los propietarios).
3.4.2. Mediante la publicación en un periódico de circulación nacional.
| Base legal | |
| Artículo 25 de la Ley núm. 5038 | “… las asambleas (…) podrán convocarse (…) por cualquiera de los propietarios, mediante aviso de un periódico de circulación nacional y por carta certificada dirigida a cada propietario en su domicilio real o de elección…”. |
| Artículo 30 de la Ley núm. 5038 | “El administrador convocará a los propietarios por circular, por canas (cartas) certificadas o por aviso publicado en un periódico de circulación nacional…”. |
Es necesario destacar que, la Ley núm. 5038, por tratarse de una disposición que data del año 1958, no establece la posibilidad de que las convocatorias a las asambleas se lleven a cabo por medio de correos electrónicos, los cuales en la actualidad constituyen, en otras áreas del derecho, un medio eficaz de notificación, siempre que se cuente con el correspondiente acuse de recibo.
No obstante, es perfectamente válido que el reglamento del régimen de condominio incorpore entre sus disposiciones esta modalidad de notificación de las asambleas.
3.5. ¿En qué lugar deben ser notificados los propietarios?
3.5.1. En el lugar en que esté situada la unidad exclusiva (apartamento, piso o local) de cada condómino (si estos poseen domicilio en ese sitio).
3.5.2. En el lugar en el que el condómino haya realizado elección de domicilio (si no cumple con lo establecido en el punto 3.5.1.).
3.5.3. En la secretaría del juzgado de paz (si no cumple con lo establecido en los puntos 3.5.1. y 3.5.2.).
| Base legal | |
| Artículo 28 de la Ley núm. 5038 | “Todo propietario deberá hacer elección de domicilio en el lugar en que esté situado el inmueble, si no tiene en el su domicilio real. Esta elección de domicilio deberá hacerse en los actos que se sometan al registrador de títulos o en las actas de la asamblea general del consorcio de propietarios. A falta de elección de domicilio, las citaciones y notificaciones se harán válidamente en la secretaría del juzgado de paz, quien la comunicará sin demora al interesado por correo certificado”. |
4. Dirección de las asambleas
A menos que el reglamento del régimen de condominio disponga otro asunto, las asambleas serán dirigidas por un presidente y un secretario.
En tal sentido, fungirá como presidente la persona que sea elegida en cada asamblea y desempeñará las funciones de secretario el administrador del condominio.
| Base legal | |
| Artículo 30 de la Ley núm. 5038 | “… presidirá la persona que se designe en cada asamblea, y el administrador ejercerá las funciones de secretario a menos que se disponga otra cosa en el reglamento…”. |
5. Votos que corresponden a cada propietario
Cada condómino tendrá derecho al número de votos que determine el reglamento del régimen de condominio, los cuales, conforme la Ley núm. 5038, deben ser concedidos en proporción a los derechos que le corresponden a cada propietario sobre el inmueble.
| Base legal | |
| Artículo 12 de la Ley núm. 5038 | “… cada propietario tendrá derecho a un número de votos proporcional a la importancia de sus derechos en el inmueble, que se fijará convencionalmente al registrarse la propiedad de acuerdo con esta ley…”. |
| Artículo 21 de la Ley núm. 5038 | “No se registrará ningún edificio conforme a esta ley, si el o los propietarios no hacen registrar al mismo tiempo un reglamento que contenga por lo menos lo siguiente: … 2. Número de votos que corresponderá, en las resoluciones de la asamblea del consorcio de propietarios…”. |
| Artículo 122 de la Resolución núm. 788-2022 | “… el reglamento del régimen de condominio debe contener: … d) Número de votos que corresponde a cada condómine en la asamblea del consorcio de propietarios…”. |
6. Votos exigidos para la adopción de decisiones en las asambleas
En principio, y de modo erróneo, se podría concluir, de la lectura del artículo 12 de la Ley núm. 5038, que la totalidad de las resoluciones de las juntas de condóminos deben ser adoptadas por mayoría de votos o por los votos de la tercera parte de los propietarios. Sin embargo, si se continúa la lectura de dicho texto legal se infiere que, sin lugar a duda, la misma Ley núm. 5038 y el reglamento del régimen de condominio pueden exigir en algunos casos unanimidad de votos al momento de aprobar ciertos asuntos.
Pero, además, el reglamento del régimen de condominio puede establecer, de manera particular, la cantidad de votos exigidos para que las resoluciones de las asambleas puedan ser válidamente acogidas; por supuesto, siempre en consonancia con lo prescrito en la Ley núm. 5038.
| Base legal | |
| Artículo 12 de la Ley núm. 5038 | “Las resoluciones del consorcio de propietarios serán obligatorias siempre que hayan sido tomadas por mayoría de votos de todos los interesados, en asambleas debidamente convocadas (…) se requerirá una mayoría de las tres partes de los votos de los propietarios y una mayoría ordinaria de los mismos para dictar, modificar o sustituir disposiciones del reglamento para las cuales esta ley o el reglamento original no exijan el consentimiento unánime de los propietarios”. |
6.1. Decisiones que deben ser tomadas a unanimidad de votos
6.1.1. Cuando se trata de la modificación del porcentaje, que establece el reglamento del régimen de condominio, que corresponde a cada propietario en la contribución de las cargas relativas a la conservación, mantenimiento, reparación y administración de las cosas comunes.
| Base legal | |
| Artículo 4 de la Ley núm. 5038 | “Salvo convención contraria, cada propietario (…) estará obligado a contribuir proporcionalmente a las cargas relativas a la conservación, mantenimiento, reparación y administración de las cosas comunes (…) el porcentaje que se fije en el reglamento que deberá registrarse al someterse la propiedad al régimen de esta ley, solo podrá modificarse por el acuerdo unánime de todos los interesados”. |
6.1.2. Cuando se trata de la modificación del número de votos que corresponde a cada condómino.
| Base legal | |
| Artículo 12 de la Ley núm. 5038 | “… cada propietario tendrá derecho a un número de votos proporcional a la importancia de sus derechos en el inmueble, que se fijará convencionalmente al registrarse la propiedad de acuerdo con esta ley. Esta participación en los votos solo podrá modificarse por el consentimiento unánime de todos los propietarios…”. |
6.1.3. Cuando se trata de:
6.1.3.1. Realizar obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus dependencias (al menos que el reglamento del régimen de condominio disponga lo contrario).
6.1.3.2. Construir nuevos pisos (al menos que el reglamento del régimen de condominio disponga lo contrario).
6.1.3.3. Modificar acuerdos que declaren, extiendan o restrinjan el número de las cosas comunes o que limiten la copropiedad.
En este tenor, el Tribunal Constitucional dominicano estableció, en una de sus decisiones, lo siguiente:
“… si los recurrentes pretendían hacer modificaciones al apartamento núm. 210 (…) lo cual implicó cambios en la estructura física del edificio y cambio de utilidad funcional, de residencial a comercial, estaban en la obligación de procurarse la aprobación de los demás condómines mediante un acta de asamblea de los propietarios, aprobada por mayoría de votos, según lo estipulan los artículos 7, 8 y 10 de la Ley núm. 5038 (…) por lo que la obligación de cumplir con dicho requisito no constituye una vulneración al derecho de propiedad de los recurrentes, pues el mismo no ha sido controvertido; de lo que se trata es de que ese derecho de propiedad se ejerza en respeto al régimen que rige el condominio…”[7].
| Base legal | |
| Artículo 8 de la Ley núm. 5038 | “Se necesitará el consentimiento de todos los propietarios para construir nuevos pisos o realizar obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus dependencias, salvo disposición contraria en el reglamento. Se necesitará el consentimiento de todos los propietarios para modificar los acuerdos que declaren, extiendan o restrinjan el número de las cosas comunes o que limiten la copropiedad”. |
6.1.4. Cuando el reglamento del régimen de condominio así lo dispone para determinados asuntos.
7. La celebración de las asambleas
Es obligatorio que quien presida la junta redacte, antes de iniciar la sesión, la nómina de asistencia de los propietarios y de sus apoderados (en caso de que existan). Con relación a estos últimos, deberá exigirse la presentación del documento que otorga el poder de representación y verificar que cumpla con los requisitos exigidos para su validez.
| Base legal | |
| Artículo 26 de la Ley núm. 5038 | “No obstante disposición contraria del reglamento, cualquier propietario puede hacerse representar en las asambleas por otro propietario o por un tercero”. |
Sobre la redacción y firma de la nómina de propietarios presentes, la Suprema Corte de Justicia ha establecido que:
“… la parte recurrente no probó que la asamblea cuya nulidad perseguía y constituía el objeto de su recurso fuera irregular o contraria al reglamento que rige el condominio ni que la firma contenida en la nómina de asistentes fuera falsa, así las cosas, procede desestimar el agravio objeto de estudio”[8].
De manera que, una vez rubricada la nómina de asistencia, quien preside la asamblea debe corroborar la existencia del quorum reglamentario para que la junta sesione válidamente, el cual se encuentra establecido en el reglamento del régimen de condominio.
Luego de verificar que se cuenta con el número de propietarios exigidos para deliberar, quien dirige la junta procede a declarar abierta la sesión y, a medida que se desarrolla la reunión, redacta un acta, la cual debe contener, además de otras menciones obligatorias: todas las incidencias que se presenten, los puntos que forman parte de la agenda u orden del día, las deliberaciones, las resoluciones adoptadas y los números de votos en virtud de los cuales se aprueban las decisiones.
El reglamento del régimen de condominio indicará quienes deben firmar el acta que sea levantada una vez concluida la junta. Algunos reglamentos prescriben que el texto final del acta debe contener la firma del presidente y del secretario de la asamblea, sin embargo, otros disponen que el acta debe incluir la rúbrica de todos los presentes en la sesión.
Además, conforme con lo establecido en la Ley núm. 5038, es obligatorio que dicho documento sea certificado por el administrador y visado por el presidente de la asamblea, salvo disposición contraria del reglamento del régimen de condominio.
| Base legal | |
| Artículo 30 de la Ley núm. 5038 | “… las copias y certificaciones firmadas por el administrador salvo disposición contraria del reglamento, hacen fe respecto de los propietarios y de los terceros, siempre que estén visadas por el que presidió la asamblea o a falta de este por uno de los propietarios que estuvieron presentes en la asamblea”. |
7.1. ¿Cuándo exige la ley, de manera expresa, la legalización, por parte de un notario público, de las firmas contenidas en las actas de las asambleas del consorcio de propietarios?
En algunos casos será necesario que las rúbricas que contenga el acta de la asamblea sean legalizadas por un notario público, que certifique y dé fe que las mismas fueron puestas en su presencia y que corresponden a las personas que dicen firmar, tal es el caso de:
7.1.1. La asamblea que aprueba el informe, preparado por el administrador, con los montos que adeudan los propietarios y que, como consecuencia de eso, autoriza llevar a cabo la inscripción del privilegio de los condóminos.
7.1.2. La asamblea que conviene la modificación al reglamento del régimen de condominio.
En estos casos, el artículo 127 de la Resolución núm. 788-2022 otorga otra alternativa, pues prescribe, como una segunda opción, que en lugar de la legalización de la firma por parte de un notario público, es posible que el acta sea “válidamente firmada mediante una firma digital que cumpla con los requisitos legales…”.
7.1.3. La asamblea que acepta la extinción o disolución del régimen de condominio (ya sea, por la voluntad del consorcio de propietarios o por la destrucción, ruina o antigüedad del edificio).
En estos casos, el artículo 130 de la Resolución núm. 788-2022 otorga otra alternativa, pues prescribe, como una segunda opción, que en lugar de la legalización de la firma por parte de un notario público, es posible que el acta sea “válidamente firmada mediante una firma digital que cumpla con los requisitos legales (…) cuando la ley lo permita…”.
[1] Sentencia de las salas reunidas de la Suprema Corte de Justicia, núm. 2, 10 de junio de 2015. Fuente: Boletín Judicial, órgano de la Suprema Corte de Justicia, junio 2015. Santo Domingo, D. N., República Dominicana (núm. 1255, año 105, p. 29), www.poderjudicial.gob.do
[2] Ley núm. 5038 sobre Condominios, 21 de noviembre de 1958. Gaceta Oficial núm. 8308, 29 de noviembre de 1958. Modificada por la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario, 23 de marzo de 2005. Gaceta Oficial núm. 10316, 2 de abril de 2005 (modificada por la Ley núm. 51-2007, 23 de abril de 2007. Gaceta Oficial núm. 10416).
[3] Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario, 23 de marzo de 2005. Gaceta Oficial núm. 10316, 2 de abril de 2005. Modificada por la Ley núm. 51-2007, 23 de abril de 2007. Gaceta Oficial núm. 10416.
[4] Resolución núm. 788-2022 [Suprema Corte de Justicia], que establece el Reglamento General de Registro de Títulos. 27 de octubre de 2022.
[5] Condóminos.
[6] Para ampliar este tema se puede visitar: “El privilegio de los condóminos”, en el siguiente enlace: https://francialeon.com/el-privilegio-de-los-condominos/
[7] Sentencia del Tribunal Constitucional de la República Dominicana, TC/0800/17, expediente núm. TC-04-2016-0273, relativo al recurso de revisión constitucional de decisión jurisdiccional, contra sentencia dictada por la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia, 11 de diciembre de 2017, p. 22, https://www.tribunalconstitucional.gob.do/consultas/secretar%C3%ADa/sentencias/tc080017
[8] Sentencia de la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia, núm. SCJ-TS-24-1607, 30 de agosto de 2024. Fuente: Boletín Judicial, órgano de la Suprema Corte de Justicia, agosto 2024. Santo Domingo, D. N., República Dominicana (núm. 1365, año 114, p. 5303), www.poderjudicial.gob.do