1. La obligación de pagar impuestos
El artículo 51 de la Constitución dominicana[1] prescribe que: “… la propiedad tiene una función social que implica obligaciones…”.
De lo que se deriva que, ciertamente, la titularidad del derecho de propiedad de un inmueble genera, de manera indudable, incontables prerrogativas y beneficios. No obstante, acarrea también responsabilidades, siendo una de estas el pago de los tributos que resultan de su tenencia. Por lo que, es importante que quien pretende adquirir un inmueble conozca, además de las ventajas, los deberes que entraña tomar esa decisión.
2. ¿En qué consiste el impuesto de transferencia inmobiliaria?
Es un tributo cuya obligación de pago se origina en el momento mismo en que se adquiere la pertenencia del bien. Ya que, este impuesto recae sobre la transferencia del derecho de propiedad que se deriva de cualquiera de los actos descritos en el artículo 7 de la Ley núm. 173-07 de Eficiencia Recaudatoria[2].
En este tenor, es importante establecer que la obligación de pago del impuesto de transferencia inmobiliaria surge cuando se llevan a cabo actos traslativos del derecho de propiedad como permutas, daciones en pago, adjudicaciones, entre otros. Es decir, que este impuesto no solo recae sobre los actos de venta.
Empero, en lo adelante se hace referencia, básicamente, a aquellos casos en los que el derecho de propiedad es adquirido en ocasión de la celebración de un contrato de compraventa.
| Base legal | |
| Artículo 7 de la Ley núm. 173-07 de Eficiencia Recaudatoria | “… se le aplicará un impuesto unificado de un tres por ciento (3%) a las transferencias inmobiliarias...”. |
El incumplimiento de pago de este impuesto acarrea que el adquiriente del bien se encuentre imposibilitado de incorporar el inmueble que ha obtenido a su patrimonio.
Esto se debe a que, el saldo del impuesto de transferencia inmobiliaria es una condición sine qua non para que el registro de títulos correspondiente registre y traspase el derecho de propiedad a favor del comprador. En otras palabras, es necesario, para que opere la transferencia, que el nuevo titular del derecho haya saldado, previamente, este tributo en la Dirección General de Impuestos Internos (DGII).
3. Fundamento legal del impuesto de transferencia inmobiliaria
La base jurídica sobre la que se edifica la exigencia del pago de esta obligación tributaria es el artículo 7 de la Ley núm. 173-07 de Eficiencia Recaudatoria (que modifica el artículo 20 de la Ley núm. 288-04 del 28 de septiembre del 2004, sobre Reforma Fiscal). A saber:
| Artículo 7 de la Ley núm. 173-07 de Eficiencia Recaudatoria | “… se le aplicará un impuesto unificado de un tres por ciento (3%) a las transferencias inmobiliarias establecidas en las Leyes No. 831, del 5 de marzo de 1945, que sujeta a un impuesto proporcional los actos intervenidos por los registradores de títulos; No. 32, del 14 de octubre de 1974, sobre la contribución del dos por ciento (2 %) sobre las operaciones inmobiliarias (actos traslativos); No. 3341, del 13 de julio de 1952, que establece un impuesto adicional sobre las operaciones inmobiliarias; No. 5113, del 24 de abril de 1959, que modifica el artículo 2 de la Ley No. 5054, del 18 de diciembre de 1958, y sus modificaciones y No. 2254, del 14 de febrero de 1950, y sus modificaciones…”. |
De hecho, tal y como se desprende del análisis del transcrito artículo 7, la Suprema Corte de Justicia ha establecido que:
“… la Ley núm. 173-07, de eficiencia recaudatoria, unificó el impuesto a pagar por transferencias inmobiliarias establecido en diversas leyes anteriores al año 2004…”[3].
4. Tasa a saldar
El monto a pagar por concepto del impuesto de transferencia inmobiliaria es el tres por ciento (3 %) del valor del inmueble objeto del traspaso del derecho de propiedad.
4.1. ¿Cómo se determina el avalúo o valor del inmueble a los fines de realizar el cálculo de la suma de dinero que deberá ser saldada en ocasión de este tributo?
Para establecer dicho valor la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) en la práctica compara o verifica:
4.1.1.1. El monto con el que la Dirección General de Catastro Nacional ha valorado o tasado el inmueble, que es el valor que figura en la certificación del impuesto al patrimonio inmobiliario (IPI)[4].
4.1.1.2. El monto objeto de la transacción traslativa del derecho de propiedad, que es el valor que figura en el contrato de compraventa del inmueble.
Una vez cotejados o confrontados dichos valores:
4.1.2.1. En caso de que sean montos distintos, la DGII escogerá la suma o cifra mayor para tomarla como base al momento de realizar el cálculo del tres por ciento.
4.1.2.2. En caso de que dichos montos coincidan, es decir, que exista un único valor, entonces, esa suma será la que la DGII utilizará como base para calcular el tres por ciento.
Al respecto, la Suprema Corte de Justicia ha expresado que:
“… el avalúo dado por la Dirección General de Catastro Nacional de acuerdo a la Ley núm. 317 y a la 18-88 que la faculta para este trámite, resultaba válido tanto para el pago del impuesto a la propiedad inmobiliaria (IPI), como para el pago del impuesto por transferencia de dicho inmueble, por ser este el valor que de acuerdo a la ley debe ser tomado en consideración para todo lo concerniente al referido inmueble…”[5].
| Base legal | |
| Artículo 7 de la Ley núm. 173-07 de Eficiencia Recaudatoria | “… se le aplicará un impuesto unificado de un tres por ciento (3%) a las transferencias inmobiliarias… Párrafo II. El tres por ciento (3%) antes señalado se aplicará sobre el valor del inmueble transferido…”. |
| Artículo 1 de la Ley núm. 18-88 que establece el impuesto anual denominado Impuesto sobre las Viviendas Suntuarias y los Solares Urbanos no Edificados, modificada por las leyes números 288-04 y 253-12[6] | “Se establece un impuesto del uno por ciento (1%) sobre el patrimonio inmobiliario total de las personas físicas, el cual será determinado sobre el valor que establezca la Dirección General de Catastro Nacional”. |
5. Algunas condiciones que deben ser cumplidas para poder llevar a cabo el pago del impuesto de transferencia
| 5.1. Que el inmueble objeto de la transferencia se encuentre al día en el pago de los impuestos que recaen sobre la propiedad |
| 5.2. Que exista un contrato de compraventa definitivo |
| 5.3. Que el contrato de venta definitivo contenga las menciones prescritas en el aviso 17-25 de fecha 25 de agosto de 2025 emitido por la DGII |
A saber:
5.1. Que el inmueble objeto de la transferencia se encuentre al día en el pago de los impuestos que recaen sobre la propiedad. Es decir, el bien cuya transferencia se pretende realizar no puede poseer cuotas de pago vencidas por concepto del impuesto al patrimonio inmobiliario (IPI) o del impuesto sobre activos[7], según aplique a cada caso.
5.2. Que exista un contrato de compraventa definitivo. Puesto que, la venta debe haberse perfeccionado para que se genere o exista el derecho a transferir el inmueble. En consecuencia, no es posible llevar a cabo el traspaso de un inmueble teniendo como sustento un contrato de venta condicional o una promesa de compraventa.
Esto ha sido refrendado por la Suprema Corte de Justicia dominicana que ha precisado que:
“… el primer contrato, intervenido entre la empresa (…) y la señora (…) no era definitivo, sino que era un contrato de venta condicional sujeto a las condiciones pactadas en el mismo, que al no ser cumplidas por las partes impidió que se operara la transferencia definitiva del referido inmueble…
… para que exista obligación tributaria tiene que haberse materializado de forma concreta y real el presupuesto consagrado abstractamente por la norma tributaria, lo que no ocurrió en el caso del primer contrato donde no se operó la transferencia inmobiliaria por lo que no se perfeccionó el hecho generador de la obligación tributaria…”[8].
5.3. Que el contrato de venta definitivo contenga las menciones prescritas en el aviso 17-25 de fecha 25 de agosto de 2025 emitido por la DGII[9]; cuyo objeto es reforzar lo consagrado en la Norma General núm. 07-2022, que regula la aplicación de la exigibilidad de la constancia fehaciente de pago por parte de los notarios públicos[10].
En tal sentido, la Norma General núm. 07-2022 especifica que los notarios públicos, al momento de instrumentar actos notariales o legalizar las rúbricas de actos bajo firma privada que contengan disposiciones traslativas del derecho de propiedad de inmuebles registrados (tales como compraventas, permutas, entre otros) tienen la obligación de exigir a sus clientes la entrega de la constancia fehaciente del pago del bien envuelto en la transacción.
Además, la DGII al emitir el Aviso 17-25 dispuso, que es una condición indispensable para llevar a cabo la transferencia de inmuebles registrados, que los actos en los que se sustenta el traspaso del derecho de propiedad, cuyo monto sea superior a un millón de pesos dominicanos, incluyan en su redacción una descripción exacta y detallada de todos los pagos realizados, la cual debe contener: fechas; montos envueltos; entidades bancarias por medio de las cuales se materialicen los pagos y la forma de liquidación o pago (es decir, transferencias bancarias, cheques, entre otros).
También, establece dicho aviso que, en el caso de que no conste dicha información en el acto traslativo de propiedad, deberá redactarse un documento anexo en el que intervenga notario público que contenga una descripción con los datos antes detallados.
| Base legal | |
| Artículo 4 de la Norma General núm. 07-2022 | “… los notarios públicos deben instrumentar actas notariales y legalizar las firmas de un acto bajo firma privada, siempre y cuando les sea entregada por parte de sus clientes la constancia fehaciente de pago utilizado para la liquidación o pago de los actos u operaciones, a partir de los umbrales siguientes: a) Constitución o transmisión de derechos de bienes inmuebles, por un monto superior a un millón de pesos dominicanos…”. |
| Aviso 17-25 emitido por la DGII | “La descripción de los pagos deberá incorporarse en el mismo acto traslativo o en un anexo notarizado por el notario actuante… En el caso de transferencias y descargos de inmuebles, la constancia fehaciente de pago no formará parte del expediente depositado ante la DGII…”. |
6. Plazo para llevar a cabo el pago del impuesto de transferencia
El comprador del inmueble posee, para realizar el saldo de este tributo, un plazo de seis meses contados a partir de la fecha en la que fue celebrado el acto traslativo de propiedad (es decir, el contrato de compraventa del inmueble).
6.1. Recargo por mora e intereses indemnizatorios
Transcurrido el mencionado plazo de seis meses sin que se haya materializado el saldo de este tributo, el contribuyente tributario (que en este caso es el comprador o adquiriente del inmueble) además del tres por ciento (3 %) del valor del inmueble objeto del traspaso del derecho de propiedad, deberá pagar los siguientes recargos e intereses, a saber:
6.1.1. Por concepto de mora:
6.1.1.1. Un recargo de un 10 %: el primer mes o fracción de mes.
6.1.1.2. Un recargo adicional de un 4 %: cada mes o fracción de mes subsiguiente, hasta que se lleve a cabo el pago.
6.1.2. Por concepto de interés indemnizatorio: un 1.10 % por cada mes o fracción de mes acumulado.
| Base legal | |
| Artículo 7 de la Ley núm. 173-07 de Eficiencia Recaudatoria | “Párrafo II (…) los impuestos de transferencia deberán ser pagados dentro del plazo de seis (6) meses contados a partir del momento en que se hubiese perfeccionado dicho acto traslativo de propiedad. Párrafo III. Luego del vencimiento de este plazo, será obligatorio el pago íntegro del impuesto unificado de un tres por ciento (3 %) a que se refiere este artículo, más los recargos, intereses y multas aplicables de conformidad con lo previsto en el título I del Código Tributario…”. |
| Artículo 252 del Código Tributario | “… la mora será sancionada con recargos del 10 % el primer mes o fracción de mes y un 4 % adicional por cada mes o fracción de mes subsiguientes…”. |
| Artículo 27 del Código Tributario | “Sin perjuicio de los recargos o sanciones a que pueda dar lugar, la mora habilita para el ejercicio de la acción ejecutoria para el cobro de la deuda y hace surgir de pleno derecho la obligación de pagar, conjuntamente con el tributo, un interés indemnizatorio del treinta por ciento (30 %) por encima de la tasa efectiva de interés fijada por la Junta Monetaria, por cada mes o fracción de mes de mora. Este interés se devengará y pagará hasta la extinción total de la obligación…”. |
| Primer y segundo párrafo del Aviso 11-15 emitido por la DGII[11] | “La tasa de interés indemnizatorio que regirá, a partir del 1ro de mayo del año dos mil quince (2015) será de 1.10 % mensual. La tasa de interés indemnizatorio es calculada en base a informaciones suministradas por el Banco Central de la República Dominicana”. |
7. La exención del pago del impuesto a la transferencia inmobiliaria establecida en el artículo 7 de la Ley núm. 173-07 de Eficiencia Recaudatoria
El artículo 7, párrafo I, de la Ley núm. 173-07 determina que no está sujeta al pago del impuesto de transferencia inmobiliaria la adquisición de viviendas o solares obtenidos mediante préstamos otorgados por entidades de intermediación financiera o cooperativas cuyo monto no sobrepase el valor que anualmente es ajustado conforme a la inflación publicada por el Banco Central de la República Dominicana.
En este orden, la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) mediante Resolución núm. DDG-AR1-2025-00001[12] fijó el valor mínimo exento del pago del impuesto de transferencia para estos casos descritos en el artículo 7, párrafo I, de la Ley núm. 173-07, que regirá para el año 2025, en la suma de RD$2,271,027.00 (dos millones doscientos setenta y un mil veintisiete pesos dominicanos).
| Base legal | |
| Artículo 7, párrafo I, de la Ley núm. 173-07 de Eficiencia Recaudatoria | “Estarán también sujetas a este impuesto, las transferencias de inmuebles adquiridos por medio de préstamos otorgados por las entidades de intermediación financiera del sistema financiero y las cooperativas, siempre que la vivienda adquirida o el solar destinado para este fin con dichos préstamos, tenga un valor superior a un millón de pesos, valor este que será ajustado anualmente por inflación…”. |
8. Algunas disposiciones legales que, también, establecen exenciones al pago del impuesto de transferencia inmobiliaria
| 8.1. La Ley núm. 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana[13], modificada por la Ley núm. 195-19 y la Ley núm. 338-21[14] |
| 8.2. La Ley núm. 5892 que crea el Instituto Nacional de la Vivienda[15] |
| 8.3. La Ley núm. 831, que sujeta a un impuesto proporcional los actos intervenidos por los registradores de títulos[16] (que exime del pago del impuesto de transferencia inmobiliaria al Estado, a las iglesias, a las instituciones religiosas o que tengan fines culturales o benéficos, a los Estados extranjeros en cuanto a los inmuebles en donde estén radicadas sus embajadas, entre otros) |
| 8.4. Otras leyes especiales |
9. En suma:
| El impuesto de transferencia inmobiliaria en los casos de compraventa de inmuebles registrados | |
| 9.1. Fundamento jurídico o base legal | Artículo 7 de la Ley núm. 173-07 de Eficiencia Recaudatoria |
| 9.2. ¿En qué consiste este tributo? | Este impuesto recae sobre la transferencia del derecho de propiedad de inmuebles registrados, cuando esta se deriva de cualquiera de los actos descritos en el artículo 7 de la Ley núm. 173-07 de Eficiencia Recaudatoria. El pago de este tributo es una condición sine qua non para que el registro de títulos correspondiente traspase el derecho de propiedad a favor del comprador. |
| 9.3. Tasa a pagar | El tres por ciento (3 %) del valor del inmueble |
| 9.4. Plazo para llevar a cabo el pago de este impuesto | Seis meses, contados a partir de la fecha en la que fue celebrado el contrato de compraventa del inmueble objeto de la transferencia |
| 9.5. ¿Qué pasa cuando no se realiza el saldo del impuesto en el plazo de los seis meses establecido en el artículo 7 de la Ley núm. 173-07 de Eficiencia Recaudatoria? | En esos casos, además del tres por ciento (3 %) del valor del inmueble objeto del traspaso del derecho de propiedad, se deberán pagar los siguientes recargos e intereses, a saber: 9.5.1. Por concepto de mora: 9.5.1.1. Un recargo de un 10 %: el primer mes o fracción de mes. 9.5.1.2. Un recargo adicional de un 4 %: cada mes o fracción de mes subsiguiente, hasta que se lleve a cabo el pago. 9.5.2. Por concepto de interés indemnizatorio: un 1.10 % por cada mes o fracción de mes acumulado. |
[1] Constitución de la República Dominicana (Const.). 27 de octubre de 2024. Gaceta Oficial núm. 11170. 31 de octubre de 2024.
[2] Ley núm. 173-07 de Eficiencia Recaudatoria, 17 de julio de 2007. Gaceta Oficial núm. 10425, 19 de julio de 2007.
[3] Sentencia de la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia, núm. SCJ-TS-23-0571, 31 de mayo de 2023. Fuente: Boletín Judicial, órgano de la Suprema Corte de Justicia, mayo 2023. Santo Domingo, D. N., República Dominicana (núm. 1350, año 113, p. 5348), www.poderjudicial.gob.do
[4] Para ampliar este tema se puede visitar: “La importancia de la certificación del impuesto al patrimonio inmobiliario (IPI)”, en el siguiente enlace: https://francialeon.com/la-importancia-de-la-certificacion-del-impuesto-al-patrimonio-inmobiliario-ipi/
[5] Sentencia de la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia, núm. 32, 15 de noviembre de 2017. Fuente: Boletín Judicial, órgano de la Suprema Corte de Justicia, noviembre 2017. Santo Domingo, D. N., República Dominicana (núm. 1284, año 108, p. 3345), www.poderjudicial.gob.do
[6] Ley núm. 18-88, que establece un Impuesto Anual denominado Impuesto sobre las Viviendas Suntuarias y los Solares Urbanos no Edificados, 5 de febrero de 1988. Modificada por la Ley núm. 288-04, sobre Reforma Fiscal, 28 de septiembre de 2004 y la Ley núm. 253-12, sobre el Fortalecimiento de la Capacidad Recaudatoria del Estado para la Sostenibilidad Fiscal y el Desarrollo Sostenible, 9 de noviembre de 2012. Gaceta Oficial núm. 10697, 13 de noviembre de 2012.
[7] Artículos 401 y siguientes del Código Tributario. Ley núm. 11-92. 16 de mayo de 1992. Gaceta Oficial núm. 9835. 16 de mayo de 1992 (República Dominicana).
[8] Sentencia de la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia, núm. 53, 28 de diciembre de 2012. Fuente: Boletín Judicial, órgano de la Suprema Corte de Justicia, diciembre 2012. Santo Domingo, D. N., República Dominicana (núm. 1225, año 103, p. 1545), www.poderjudicial.gob.do
[9] Aviso 17-25 [Dirección General de Impuestos Internos de la República Dominicana], acerca de la obligación de establecer la información sobre los pagos en transferencias y descargos inmobiliarios. 25 de agosto de 2025.
[10] Norma General núm. 07-2022 [Dirección General de Impuestos Internos de la República Dominicana], que regula la aplicación de la exigibilidad de la constancia fehaciente de pago por parte de los notarios públicos. 29 de marzo de 2022.
[11] Aviso 11-15 [Dirección General de Impuestos Internos de la República Dominicana], sobre tasa de interés indemnizatorio. 2015.
[12] Resolución núm. DDG-AR1-2025-00001 [Dirección General de Impuestos Internos de la República Dominicana], informativa de multiplicadores y ajustes para el cierre fiscal del 2024 y otros del ejercicio fiscal 2025. 14 de enero de 2025.
[13] Ley núm. 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana, 16 de julio de 2011. Gaceta Oficial núm. 10628, 22 de julio de 2011.
[14] Ley núm. 195-19 que modifica los artículos 129 y 131 de la Ley núm. 189-11, para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana, 2 de julio de 2019. Gaceta Oficial núm. 10946, 5 de julio de 2019. Modificada por la Ley núm. 338-21 que modifica el artículo 129 y el artículo 131 en sus párrafos I, II y III de la Ley núm. 189-11, del 16 de julio de 2011, para el desarrollo del mercado hipotecario y el fideicomiso en la República Dominicana, 4 de noviembre de 2021.
[15] Ley núm. 5892 que crea el Instituto Nacional de la Vivienda, 10 de mayo de 1962. Gaceta Oficial núm. 8663; y sus modificaciones.
[16] Ley núm. 831, que sujeta a un impuesto proporcional los actos intervenidos por los registradores de títulos, 1 de marzo de 1945. Gaceta Oficial núm. 6232, 9 de marzo de 1945.