1. Introducción
Se puede presentar el caso de que luego de que se transfiera el derecho de propiedad de un inmueble, por el motivo que fuese, el adquiriente de este no realice el pago del impuesto que corresponde por concepto de la operación traslativa de que se trate o no lleve a cabo el proceso para que se aplique la exención del pago de impuesto, según proceda. Y, por ende, ese bien permanezca, en el sistema de información tributaria de la Dirección General de Impuestos Internos, como parte del patrimonio del cedente.
Esto implica que quien ya no es propietario del inmueble debe continuar asumiendo la obligación de pagar los tributos que recaen sobre la tenencia del bien de que se trate; ya sea, el impuesto al patrimonio inmobiliario (IPI)[1] o el impuesto sobre activos[2] según aplique.
Empero, las normas que rigen la materia se han encargado de establecer, para los casos en que sucedan situaciones como estas, el procedimiento que debe ser llevado a cabo a los fines de evitar que un inmueble permanezca, en el sistema de información tributaria de la DGII, formando parte del patrimonio de una persona que no es su propietario.
2. ¿En qué consiste el descargo de inmuebles?
Es una figura jurídica concebida a favor de quienes ya no son propietarios de un inmueble y no han podido excluirlo del patrimonio que a su nombre figura registrado en el sistema de información tributaria de la DGII. Debido a que el nuevo adquiriente no ha llevado a cabo el pago del impuesto que corresponde.
Mediante este proceso es posible que el cedente informe a la DGII la situación en que se encuentra, a los fines de que se extraiga dicho bien de su patrimonio sin necesidad de pagar ningún tipo de impuestos. Con esto, el antiguo propietario, queda exento de las obligaciones tributarias que recaen sobre el bien que ya no le pertenece.
| Base legal | |
| Artículo 3, literal c, de la Norma General núm.03-2024[3] | “Descargo: consiste en el registro de la transferencia de la propiedad sobre un bien inmueble efectuado en el sistema de información tributaria de la DGII, sin que esto implique el pago del impuesto sobre transferencia inmobiliaria (…) el impuesto sobre donaciones o la gestión de la exención…”. |
3. ¿Cuál es la base legal sobre la que se edifica el descargo de inmuebles?
El fundamento jurídico de esta figura es la Norma General núm. 03-2024 que regula el descargo de bienes inmuebles, expedida por la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), a saber:
| Artículo 1 de la Norma General núm. 03-2024 | “… la presente Norma General tiene como objeto establecer el procedimiento que permita (…) realizar el descargo de bienes inmuebles que, por medio de cualquier acto traslativo de propiedad, hayan sido cedidos y cuya transferencia no haya sido ejecutada ante la Dirección General de Impuestos Internos mediante el pago del impuesto sobre transferencia inmobiliaria, del impuesto sobre donaciones o la gestión de la exención, según corresponda”. |
4. Tipos de actos jurídicos o instrumentos legales traslativos del derecho de propiedad en virtud de los cuales se puede solicitar el descargo de inmuebles
4.1. Donaciones
4.2. Permutas
4.3. Transacciones
4.4. Expropiaciones
4.5. Actos de cuota litis
4.6. Particiones amigables homologadas por los tribunales
4.7. Sentencias de adjudicación
4.8. Compraventas
4.9. Daciones en pago
| Base legal | |
| Artículo 2, párrafo, de la Norma General núm. 03-2024 | “… quedan comprendidas dentro del alcance de la presente Norma General, las personas físicas, personas jurídicas, sean estas públicas o privadas, así como los entes sin personalidad jurídica, que hayan transferido la propiedad de un inmueble por medio de actos de compra y venta, permutas, dación en pago, donación, declaración de utilidad pública (expropiación), actos de cuota litis y particiones amigables debidamente homologadas ante los tribunales de la República Dominicana y sentencias emitidas por los tribunales competentes que ordenen la transferencia del derecho de propiedad sobre un inmueble…”. |
5. Descargo de oficio
En principio, para beneficiarse de la figura jurídica del descargo de inmuebles es necesario que el interesado realice una solicitud expresa en tal sentido. No obstante, la Norma General núm. 03-2024 ha otorgado a la DGII la facultad de ejecutar esta figura legal de oficio en los casos en que la transferencia del derecho de propiedad surja en ocasión:
5.1. De expropiaciones a favor del Estado y sus dependencias
5.2. De expediciones de certificados de títulos o constancias anotadas
5.3. De sentencias judiciales
El descargo de oficio no exime a los adquirientes, en los casos en que aplique, del pago de los tributos que correspondan.
| Base legal | |
| Artículo 3, literal d, de la Norma General núm. 03-2024 | “Descargo de oficio: proceso administrativo mediante el cual se transfiere el derecho de propiedad de un inmueble en favor del adquiriente en el sistema de información tributaria, en virtud de un certificado de título, constancia anotada, sentencia o decreto de utilidad pública (expropiación), sin la necesidad de una solicitud expresa por parte del cedente”. |
| Artículo 9 de la Norma General núm. 03-2024 | “… la DGII podrá descargar de oficio aquellos bienes inmuebles expropiados en favor del Estado Dominicano y sus dependencias (…) las operaciones de transferencias sustentadas en certificados de títulos emitidos a favor del adquiriente y las transferencias con ocasión de sentencias…”. |
6. ¿Quiénes pueden solicitar el descargo de inmuebles?
El descargo es una herramienta legal consagrada, exclusivamente, a favor del cedente. En tal sentido, pueden llevar a cabo el requerimiento:
6.1. Personas físicas
6.2. Personas jurídicas públicas o privadas
6.3. Entes sin personalidad jurídica
Por supuesto, en los casos en que dichos sujetos hayan transferido inmuebles mediante una de las operaciones traslativas del derecho de propiedad descritas en el artículo 2, párrafo, de la Norma General núm. 03-2024.
| Base legal | |
| Artículo 2 de la Norma General núm. 03-2024 | “… se encuentran alcanzados por las disposiciones de la presente Norma General las personas físicas, personas jurídicas, sean estas públicas o privadas, así como los entes sin personalidad jurídica…”. |
| Artículo 4 de la Norma General núm. 03-2024 | “… las personas físicas, jurídicas, públicas o privadas y entes sin personalidad jurídica que, mediante acto traslativo, hayan transferido la propiedad sobre un bien inmueble, podrán solicitar a la DGII (…) el descargo de dicho bien inmueble…”. |
7. ¿A quiénes les está expresamente prohibido solicitar el descargo de inmuebles?
A los adquirientes de los bienes inmuebles, pues su obligación es llevar a cabo el pago de los tributos correspondientes o solicitar, si aplica, la exención de dicho saldo.
| Base legal | |
| Artículo 3, literal c de la Norma General núm.03-2024 | “… en ningún caso el descargo podrá ser realizado por el adquiriente, en tanto a este le corresponderá el pago de los indicados impuestos o la gestión de la exención…”. |
8. ¿Quiénes pueden llevar a cabo la solicitud de descargo de inmuebles?
El requerimiento debe ser incoado por el interesado, de manera personal o por medio de un representante debidamente autorizado.
9. Requisitos para realizar la solicitud de descargo
Conforme con lo estipulado en los artículos 5 y 6 de la Norma General núm. 03-2024 la petición del descargo, que debe ser interpuesta en la Dirección General de Impuestos Internos, debe ir acompañada:
| 9.1.1. Del formulario que a tales fines emite la DGII |
| 9.1.2. De la fotocopia: 9.1.2.1. Del documento de identidad de las partes involucradas en el acto traslativo de propiedad 9.1.2.2. Del certificado de título o constancia anotada del inmueble cuyo descargo se persigue |
| 9.1.3. De un ejemplar original del acto traslativo de propiedad inmobiliaria |
| 9.1.4. Del poder otorgado por el solicitante (en caso de que el pedimento del descargo sea realizado por un representante o apoderado) |
A saber:
9.1.1. Del formulario que a tales fines emite la DGII, debidamente completado, firmado y, en caso de personas jurídicas además de lo anterior, sellado.
9.1.2. De la fotocopia:
9.1.2.1. Del documento de identidad de las partes involucradas en el acto traslativo de propiedad, es decir: del cedente, del representante de este (en caso de que aplique) y del adquiriente.
9.1.2.2. Del certificado de título o constancia anotada del inmueble cuyo descargo se solicita.
9.1.3. De un ejemplar original del acto traslativo de la propiedad inmobiliaria, que deberá contener la legalización notarial de las firmas de quienes forman parte del acto y la certificación de la Procuraduría General de la República que autentifique la validez y legitimidad de la firma del notario público actuante.
Por supuesto, este requerimiento no aplica en los casos en que la transferencia tenga su origen en expropiaciones, sentencias y resoluciones.
9.1.4. Del poder otorgado por el solicitante (si existiera un apoderado). El cual debe ser instrumentado conforme a las reglas del derecho común, a saber:
9.1.4.1. En los casos de personas físicas:
9.1.4.1.1. Si tienen domicilio en la República Dominicana: el poder deberá contener la legalización notarial de las firmas de quienes forman parte del acto y la certificación de la Procuraduría General de la República que autentifique la validez y legitimidad de la firma del notario público actuante.
9.1.4.1.2. Si no tienen domicilio en la República Dominicana, y el poder se instrumenta en el extranjero, deberá estar apostillado.
9.1.4.2. En los casos de personas jurídicas o entes sin personalidad jurídica el poder deberá ser otorgado, según corresponda conforme el caso, mediante:
9.1.4.2.1. Un acta de asamblea de la sociedad (registrada en la Cámara de Comercio y Producción correspondiente)
9.1.4.2.2. Un acto del órgano competente.
9.2. Requisitos para realizar la solicitud de descargo en los casos de personas fallecidas
9.2.1. Si el fallecido es el cedente tendrán calidad para solicitar el descargo: los herederos, sucesores o legatarios del de cuius, quienes a tales fines:
9.2.1.1. Deberán presentar como prueba del acto traslativo la constancia fehaciente de la transferencia de la propiedad por parte del fallecido a un tercero, conforme las directrices que, en tal sentido, otorga el artículo 6, literal d, de la Norma General núm. 03-2024.
9.2.1.2. Deberán realizar el pago de los impuestos sucesorales respecto de los demás bienes del de cuius.
| Base legal | |
| Artículo 6, literal d, de la Norma General núm. 03-2024 | “Cuando el cedente haya fallecido, la DGII verificará que se haya presentado el formulario de declaración jurada de sucesiones. El heredero, sucesor o legatario deberá presentar la constancia fehaciente de la transferencia de la propiedad inmobiliaria a un tercero (…) en caso de admitirse el descargo, la administración procederá a excluir el inmueble de la masa sucesoral y el descargo se ejecutará luego de que se haya producido el pago de la sucesión”. |
9.2.2. Si el fallecido es el adquiriente: es necesario depositar ante la DGII el documento que certifique la determinación de herederos, un acuerdo de partición amigable homologado por el tribunal competente o una sentencia judicial (esto último de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 6 de la Norma General 03-2024).
| Base legal | |
| Artículo 8, párrafo IV, de la Norma General núm. 03-2024 | “No podrá ejecutarse el descargo si el adquiriente se encuentra fallecido, a menos que exista una determinación de herederos y se presente el documento que la avale o acuerdo de partición amigable debidamente homologada por un tribunal y sentencias emitidas por el tribunal competente, conforme se indica en el literal d) del artículo 6 de esta Norma General”. |
10. La decisión de la Dirección General de Impuestos Internos sobre la solicitud de descargo de inmuebles
La DGII cuenta con un plazo no mayor de diez días hábiles, contados a partir de la fecha en que se realiza el requerimiento, para tomar una decisión.
Sin embargo, la Norma General núm. 03-2024 especifica que, el hecho de no existir una respuesta por parte de la DGII en dicho periodo no puede considerarse jamás como silencio administrativo.
En este sentido, en el dictamen que se emita, en ocasión del pedimento del descargo del inmueble, la DGII puede:
10.1. Aceptar la solicitud: en cuyo caso emite una certificación de descargo mediante la cual da constancia de la exclusión del inmueble, del sistema de información tributaria de la DGII, como parte del patrimonio del solicitante.
10.2. Rechazar la solicitud: en cuyo caso la DGII debe emitir una decisión motivada.
| Base legal | |
| Artículo 7 de la Norma General núm. 03-2024 | “… en un plazo no mayor de diez (10) días hábiles la DGII dará respuesta de aceptación o rechazo de la solicitud de descargo. En ningún caso la no emisión de respuesta dentro de este plazo se reputará un silencio administrativo positivo…”. |
| Artículo 3, literal b, de la Norma General núm. 03-2024 | “Certificación de descargo: documento expedido por la (…) (DGII) que indica la acogencia de la solicitud de descargo inmobiliario (…) y su ejecución en el sistema de información tributaria”. |
| Artículo 7, párrafo, de la Norma General núm. 03-2024 | “Una vez autorizado el descargo, la DGII emitirá una certificación donde se haga constar que el inmueble ha sido descargado (…) en caso de rechazo, la respuesta motivada será notificada por las vías habilitadas a estos fines”. |
11. Casos en los que no procede el descargo de un inmueble
11.1. Si el inmueble posee cuotas de pago vencidas correspondientes al impuesto sobre el patrimonio inmobiliario (IPI) o al impuesto sobre los activos.
11.2. Si el inmueble presenta alguna oposición en la DGII.
11.3. Si el inmueble tiene transferencias del derecho de propiedad previas que se encuentran pendientes de ser saldadas.
11.4. Si el inmueble ha sido obtenido como resultado de premios, juegos de azar o loterías, siempre que la retención realizada cubra el saldo del impuesto de transferencia inmobiliaria.
| Base legal | |
| Artículo 8, párrafos I, II y III, de la Norma General núm. 03-2024 | “Párrafo I. No podrán ser descargados los inmuebles que, a la fecha del descargo, presenten deudas respecto del impuesto sobre el patrimonio inmobiliario (IPI) y del impuesto sobre los activos (ISA) o presenten alguna oposición ante la DGII… Párrafo II. Las disposiciones de la presente norma (…) no son aplicables a las transferencias de bienes inmuebles resultantes de otorgamiento de premios o juegos de azar, lotería y afines, en tanto que la retención pagada satisface el impuesto correspondiente a la transferencia inmobiliaria. Párrafo III. No podrá descargarse un inmueble sobre el cual exista uno o más actos traslativos previos pendientes de pago”. |
12. Consecuencias del descargo de un inmueble
12.1. Concernientes a las obligaciones del cedente con respecto a los impuestos que genera la propiedad del inmueble
Estas cesan o finalizan:
12.1.1. El año en que fuera expedido un certificado de título a nombre del adquiriente o se emitiera una sentencia o decreto que ordene expropiación.
12.1.2. El año en que se solicite el descargo (en los casos en que no aplique lo expuesto en el punto 12.1.1).
12.2. Concernientes al inmueble
La DGII le coloca al inmueble objeto del descargo una oposición administrativa o nota de advertencia hasta que el adquiriente realice el pago del impuesto correspondiente o, en su defecto, hasta que obtenga la certificación de exención de pago.
12.3. Concernientes al requerimiento que, cuando procede, realiza la DGII
Vencido el plazo de los seis meses, otorgados para el pago del impuesto de transferencia inmobiliaria[4], contados a partir de la fecha en que las partes suscriben el acto traslativo de propiedad, la DGII notifica al adquiriente que tiene la obligación de pagar los tributos correspondientes.
12.4. Concernientes a las obligaciones del adquiriente
El adquiriente asume la responsabilidad de pagar el impuesto al patrimonio inmobiliario (IPI) o el impuesto a los activos, según aplique, a partir del momento en que cesan o finalizan las obligaciones del cedente (conforme lo expuesto en el punto 12.1.).
| Base legal | |
| Artículo 10 de la Norma General núm. 03-2024 | “… luego de autorizado el descargo, la DGII procederá a colocar una nota de advertencia u oposición administrativa sobre el (…) inmueble (…) por el incumplimiento de pago del impuesto sobre transferencia inmobiliaria o del impuesto sobre donaciones cuya responsabilidad es del adquiriente o donatario”. |
| Artículo 11 de la Norma General núm. 03-2024 | “… luego de transcurrido el plazo (…) referente a seis (6) meses contados a partir del momento en que se hubiese perfeccionado dicho acto traslativo de propiedad para el pago de los impuestos generados por el acto traslativo, la DGII procederá a notificar al adquiriente para que realice el pago…”. |
| Artículo 12 de la Norma General núm. 03-2024 | “… hasta tanto no se realice el descargo, todas las obligaciones de pago relativas al impuesto sobre el patrimonio inmobiliario (IPI) o al impuesto sobre los activos (ISA), serán exigibles al contribuyente a nombre de quien esté registrado el inmueble… Párrafo. El cedente estará obligado al pago de todas las obligaciones tributarias fiscales que haya generado el (…) inmueble (…) hasta el año en que se solicite el descargo. En caso de que el descargo esté sustentado en un certificado de título emitido en favor del adquiriente o una sentencia y/o decreto de declaratoria de utilidad pública (expropiación) el cedente (…) será responsable hasta el año en que fuera emitido dicho acto jurídico”. |
[1] Para ampliar este tema se puede visitar: “La importancia de la certificación del impuesto al patrimonio inmobiliario (IPI)”, en el siguiente enlace: https://francialeon.com/la-importancia-de-la-certificacion-del-impuesto-al-patrimonio-inmobiliario-ipi/
[2] Consagrado en los artículos 401 y siguientes del Código Tributario. Ley núm. 11-92. 16 de mayo de 1992. Gaceta Oficial núm. 9835. 16 de mayo de 1992 (República Dominicana).
[3] Norma General núm. 03-2024 [Dirección General de Impuestos Internos de la República Dominicana], que regula el descargo de bienes inmuebles. 28 de noviembre de 2024.
[4] El artículo 7, párrafo II, de la Ley núm. 173-07 de Eficiencia Recaudatoria del 17 de julio de 2007, Gaceta Oficial núm. 10425 del 19 de julio de 2007, dispone que: “… los impuestos de transferencia deberán ser pagados dentro del plazo de seis (6) meses contados a partir del momento en que se hubiese perfeccionado dicho acto traslativo de propiedad”.