La importancia de la certificación del estado jurídico de un inmueble registrado

1. La obtención de la certificación del estado jurídico de un inmueble registrado como parte de la debida diligencia

Una cuestión de vital trascendencia, y que debería ser una condición sine qua non, junto a otras diligencias e investigaciones que también son necesarias, antes de un tercero llevar a cabo cualquier tipo de operación o acción legal que involucre un inmueble registrado es: solicitar una certificación de su actual estado jurídico en el registro de títulos correspondiente a la jurisdicción de este.

Dicha actuación, que forma parte de la debida diligencia y que debe ejecutarse conjuntamente con muchas otras, tiene como finalidad determinar quiénes gozan de la titularidad del derecho de propiedad de un inmueble registrado y si sobre este recaen derechos reales accesorios, cargas, gravámenes, anotaciones o medidas provisionales.  En resumen, su objetivo es que todo tercero conozca el estado jurídico actual de un determinado inmueble antes de realizar una compraventa, trabar un embargo, inscribir un privilegio o realizar cualquier otro acto jurídico que involucre este bien.

2. ¿Por qué ofrece seguridad y certeza jurídica la información contenida en la certificación del estado jurídico de un inmueble registrado?

Porque el sistema de registro inmobiliario dominicano se edifica sobre la base de que no existen secretos en esta materia.  De esta forma lo consagra el artículo 143 de la Resolución núm. 788-2022, que establece el Reglamento General de Registro de Títulos^[1], a saber: 

“… la información contenida en los Registros de Títulos es de acceso público para todo el que tenga interés legítimo justificado en conocer el estado jurídico de un inmueble, tomando en cuenta las limitaciones que pueden provenir de las leyes y normas relativas a la protección de los datos personales…”.

A lo que agrega el artículo 103 de la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario de la República Dominicana^[2] que: “… la información contenida en los Registros de Títulos es de acceso público para todo aquel interesado en conocer el estado jurídico de un inmueble…”.

Este sistema contribuye, sin lugar a duda, a la creación de un marco legal que ofrece cierta estabilidad jurídica en una materia de tanta importancia como lo es lo concerniente a los inmuebles registrados, por el papel trascendental que juega en el desarrollo económico de cualquier país las inversiones de capital que se llevan a cabo en esta área.

En este sentido, y continuando con el tema, el artículo 90, párrafo II, de la Ley núm. 108-05 prescribe que:

“… sobre inmuebles registrados (…) no existen derechos, cargas ni gravámenes ocultos que no estén debidamente registrados, a excepción de los que provengan de las leyes de Aguas y Minas”.

En cuanto a la relevancia de la certificación del estado jurídico de un inmueble y a la transparencia que se presume debe caracterizar el sistema registral dominicano, la Suprema Corte de Justicia ha manifestado lo siguiente:

“… en virtud de las disposiciones de la Ley 108-05, específicamente el artículo 90, el contenido de los registros de títulos se presume exacto (…) en esas atenciones, por ser registrados los inmuebles embargados, el documento idóneo para probar la afirmación realizada por la recurrente en el sentido de que el derecho de propiedad de estos (…) pertenece a terceros ajenos al embargo, es mediante la certificación de estado jurídico…”^[3].

“… los conservadores de hipotecas y los registradores de títulos ejercen un rol vital para la garantía de la seguridad jurídica (…) solo a través de sus registros y las certificaciones que emiten sobre ellos, cuando estos son veraces, exactos y completos, es posible asegurar la libre contratación entre particulares en la medida en que publicitan y transparentan la situación patrimonial y jurídica de las personas…”^[4].

Además, el Tribunal Constitucional dominicano ha expresado que: 

“… nuestro derecho inmobiliario, sustentado sobre la base del Sistema Torrens, considera como uno de sus elementos rectores, el principio de la fe pública registral, el cual protege los derechos registrados en beneficio del tercer adquiriente de buena fe y a título oneroso”^[5].

3. Definición y trascendencia de la certificación del estado jurídico de un inmueble registrado

Antes de analizar el concepto de esta herramienta legal, es preciso aclarar que conforme con lo precisado en el artículo 149 de la Resolución núm. 788-2022^[6] el registro de títulos puede emitir  diferentes clases de certificaciones.  No obstante, este escrito solo hace referencia a un tipo de estas: las certificaciones del estado jurídico de los inmuebles registrados.

Así, el artículo 150 de la Resolución núm. 788-2022 define la certificación del estado jurídico del inmueble como: 

“… el documento emitido por el registro de títulos en el que se acredita su estado jurídico y la vigencia del duplicado o extractos del certificado de título, haciendo constar los asientos vigentes consignados en su registro complementario, a su fecha indicada”.

Esto no significa, bajo ningún concepto, que el certificado de título o constancia anotada (en los casos en que aplique) no tenga validez; al contrario, es bueno destacar que el artículo 69 de la Resolución núm. 788-2022 especifica que: 

“… cuando proceda el registro de un inmueble, el registro de títulos emite un certificado de título…”.

Y, añade el artículo 91 de la Ley núm. 108-05 que: 

“… el certificado de título es el documento oficial emitido y garantizado por el Estado dominicano, que acredita la existencia de un derecho real y la titularidad sobre el mismo…”.

Lo que sucede es que, a pesar de esto, el certificado de título no es suficiente por sí solo; pues, existe, además, para cada inmueble un registro que es complementario, accesorio o adicional al certificado de título, en el que se asienta la información relativa a si sobre un determinado inmueble recaen derechos reales accesorios, cargas, gravámenes, anotaciones o medidas provisionales.  

Base legal
Artículo 94 de la Resolución núm. 788-2022	“… el registro complementario al certificado de título es el documento que acredita el estado jurídico de un inmueble registrado, en el cual se asientan los derechos reales, cargas, gravámenes, medidas provisionales y las afectaciones relacionadas con el inmueble, así como sus modificaciones y cancelaciones”.
Artículo 95 de la Resolución núm. 788-2022	“… por cada inmueble registrado en el registro de títulos, se habilita un registro complementario en el que se asienta su estado jurídico…”.
Artículo 104 de la Ley núm. 108-05	“… el estado jurídico de un inmueble se acredita por las certificaciones que emite el registrador de títulos…”.

Por consiguiente, de lo anteriormente expuesto es bueno destacar y analizar dos asuntos:

3.1. Que en el certificado de título o constancia anotada no figuran los derechos reales accesorios, cargas, gravámenes, anotaciones o medidas provisionales que recaen sobre un inmueble

3.2. Que el hecho de que una persona posea un certificado de título o constancia anotada, incluso en original, no significa que dicho documento tenga validez

A saber:

3.1. Que en el certificado de título o constancia anotada no figuran los derechos reales accesorios, cargas, gravámenes, anotaciones o medidas provisionales que recaen sobre un inmueble.  

Asunto que, en adición a los textos anteriormente transcritos, es confirmado por el artículo 75 de la Resolución núm. 788-2022, en sus párrafos II y III, al prescribir que: 

“… sobre el original del certificado de título no se realiza ningún asiento, inscripción o anotación, salvo las previstas expresamente en la ley, en este reglamento y en las disposiciones emitidas por la Dirección Nacional de Registro de Títulos.

… todas las afectaciones, cargas y gravámenes se asientan en el registro complementario del inmueble”.

3.2. Que el hecho de que una persona posea un certificado de título o constancia anotada, incluso en original, no significa que dicho documento tenga validez.

Esto es así, entre otros asuntos, porque podría suceder el siguiente caso hipotético: una persona con malas intenciones alega, sin ser cierto, que ha extraviado el certificado de título de un inmueble del cual es propietaria y, en consecuencia, lleva a cabo el proceso, instituido a tales fines en la ley, para la obtención de uno nuevo por haber perdido el anterior.  Obteniendo, en dicha virtud, un segundo documento;  y, por lo tanto, convirtiéndose en tenedora de dos certificados de títulos que recaen sobre el mismo inmueble.

Más tarde, esta persona transfiere el inmueble a favor de un tercero utilizando uno de esos certificados de títulos.  Pero, además, en su mala fe presenta a alguien más el otro certificado de título (que conserva en su versión original) y le hace creer que goza de la titularidad del derecho de propiedad de ese bien, pactando, de manera injusta y reprochable legalmente, una segunda operación jurídica con un inmueble que ya no le pertenece.

Motivo por el cual, es necesario que cualquier tercero verifique la validez del certificado de título o constancia anotada que se le presenta en fotocopia o en original.  Pues no necesariamente este se encuentre vigente.

4. Garantías que otorga la certificación del estado jurídico de un inmueble registrado

Este documento es de vital relevancia, conforme lo antes expuesto, porque:

4.1. Acredita la validez del certificado de título de un inmueble.

Base legal
Artículo 92, párrafo II, de la Ley núm. 108-05	“… el estado jurídico del inmueble y la vigencia del duplicado del certificado de título se acredita mediante una certificación oficial emitida por el registro de títulos correspondiente…”.

4.2. Acredita los derechos reales accesorios, cargas, gravámenes, anotaciones o medidas provisionales que recaen sobre un inmueble.

Base legal
Artículo 91, párrafo III, de la Ley núm. 108-05	“… todos los derechos accesorios, cargas y gravámenes deben ser incorporados en un registro complementario al certificado de título.  Dicho registro acredita el estado jurídico del inmueble…”.

5. La certificación del estado jurídico de un inmueble registrado y su relación con el concepto de tercer adquiriente de buena fe

Para que un tercero que obtiene a título oneroso un inmueble registrado sea considerado adquiriente de buena fe deben cumplirse ciertos requisitos^[7].  

Entre estas condiciones se encuentran (aunque no es la única) que dicho tercero lleve a cabo la compra del inmueble de que se trata después de haber obtenido una certificación del estado jurídico de este, plenamente convencido de la verdad consignada en los asientos registrales y de que no existe ningún hecho o derecho que no conste inscrito en estos. 

Por lo que, a tales fines, el comprador, antes de realizar cualquier operación jurídica que involucre el inmueble, debe (entre otros asuntos) llevar a cabo la debida diligencia, es decir que:

5.1. Debe proveerse del certificado de título del inmueble.

5.2. Debe obtener una certificación que acredite el estado jurídico del inmueble, emitida por el registro de títulos correspondiente, para corroborar la vigencia del certificado de título y si sobre el bien recaen derechos reales accesorios, cargas, gravámenes, anotaciones o medidas provisionales.

Estas consideraciones han sido refrendadas por la Suprema Corte de Justicia dominicana que ha determinado que:

“… toda persona que pretenda adquirir derechos inmobiliarios debe indagar previamente el estado jurídico del inmueble y la vigencia del duplicado de certificado de título del mismo, lo que se acredita mediante una certificación (…) emitida por el registro de títulos correspondiente (…) como lo dispone, el artículo 92, párrafo II de la Ley núm. 108-05 (…) formalidad que no fue cumplida (…) en el caso de la especie (…) lo que impedía que fuera considerada como adquiriente de buena fe…”^[8].

6. Tiempo de vigencia de la certificación del estado jurídico de un inmueble registrado

La ley no establece que estos documentos cuenten con un determinado plazo de validez o efectividad.  No obstante, lo recomendable es que la certificación del estado jurídico tenga una fecha de expedición lo más cercana posible a la de la realización o materialización de la operación jurídica que involucre el inmueble.

Y, esto se debe a que este documento solo puede certificar lo consignado en el mismo hasta el momento de su expedición.  Es decir que, una vez emitido nada impide que, incluso momentos después, se realice un depósito ante el Registro de Títulos correspondiente que cambie radicalmente lo establecido en la certificación anteriormente emitida.  

Situación que es perfectamente válida, pues la emisión de este documento no bloquea o inhabilita acciones futuras que afecten el estado jurídico del inmueble.

Sobre este punto, la Suprema Corte de Justicia ha expresado lo siguiente:

“… si bien, la normativa inmobiliaria no prevé un plazo de vigencia para su vencimiento, es un requisito indispensable para el tribunal, ya que por medio de estas se atestigua sobre las cargas y gravámenes que se encuentran inscritas en el inmueble y la vigencia de los derechos que ampara el certificado de título o la constancia anotada.

… la certificación que prueba los derechos que se pretenden modificar debe estar lo más actualizada posible, a fin de evidenciar la situación actual del inmueble y determinar si hay derechos de terceros que deban ser salvaguardados…”^[9].

“… la certificación del estado jurídico del inmueble solo garantiza el estado jurídico a la fecha de su emisión.  De hecho, la parte final de la certificación así lo indica (…) como ya expusimos, el registro no puede garantizar las operaciones extrarregistrales”^[10].

7. En suma:

Llevar a cabo cualquier tipo de operación o actuación jurídica que involucre un inmueble registrado sin obtener previamente una certificación del estado jurídico de este, expedida en una fecha lo más reciente posible, aunque es perfectamente posible, acarrea una serie de riesgos que, sin lugar a duda, ponen en peligro el patrimonio del tercero que ha participado en el negocio, transacción o acción de que se trate.

Esto así, porque quien pretende materializar cualquier tipo de acto jurídico o actuación legal que involucre un inmueble registrado debe:

7.1. Comprobar quiénes gozan de la titularidad del derecho de propiedad del inmueble: a los fines de verificar que la operación jurídica se concretará con el verdadero propietario o que la acción legal se ejercerá en perjuicio de este (como es el caso de embargos, inscripciones de privilegios, entre otros). 

7.2. Comprobar si sobre el bien inmueble recaen derechos reales accesorios, cargas, gravámenes, anotaciones o medidas provisionales, que afecten o limiten el derecho de propiedad. 

Y, la forma de acreditar esto es mediante una certificación del estado jurídico del inmueble de que se trata, emitida por el registrador de títulos correspondiente.  En consecuencia, la obtención de este documento no se trata, jamás, de un requerimiento o trámite caprichoso; su finalidad es otorgar cierta certeza o seguridad jurídica a las operaciones o acciones legales que envuelven inmuebles registrados.

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^[1] Resolución núm. 788-2022 [Suprema Corte de Justicia], que establece el Reglamento General de Registro de Títulos.  27 de octubre de 2022.

^[2] Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario, 23 de marzo de 2005. Gaceta Oficial núm. 10316, 2 de abril de 2005. Modificada por la Ley núm. 51-2007, 23 de abril de 2007.  Gaceta Oficial núm. 10416.

^[3] Sentencia de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia, núm. SCJ-PS-23-2905, 29 de diciembre de 2023.  Fuente: Boletín Judicial, órgano de la Suprema Corte de Justicia, diciembre 2023.  Santo Domingo, Distrito Nacional, República Dominicana (núm. 1357, año 113, p. 2771), www.poderjudicial.gob.do

^[4] Sentencia de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia, núm. SCJ-PS-22-2969, 28 de octubre de 2022.  Fuente: Boletín Judicial, órgano de la Suprema Corte de Justicia, octubre 2022.  Santo Domingo, Distrito Nacional, República Dominicana (núm. 1343, año 113, p. 1799), www.poderjudicial.gob.do

^[5] Sentencia del Tribunal Constitucional de la República Dominicana, TC/0841/18, expediente núm. TC-04-2017-0161 relativo al recurso de revisión constitucional de decisiones jurisdiccionales, 10 de diciembre de 2018, pp. 19 y 20, https://www.tribunalconstitucional.gob.do/consultas/secretaría/sentencias/tc084118

^[6] El artículo 149 de la Resolución núm. 788-2022 dispone que: “… el registro de títulos puede emitir:

a) Certificaciones del estado jurídico del inmueble;

b) Certificaciones de inscripción;

c) Certificaciones de registro de derechos reales accesorios;

d) Certificaciones con reserva de prioridad;

e) Certificaciones de registro de acreedores;

f) Otras certificaciones”.

^[7] Para ampliar este tema se puede visitar: “El tercer adquiriente de buena fe en materia de inmuebles registrados”, en el siguiente enlace: https://francialeon.com/el-tercer-adquiriente-de-buena-fe-en-materia-de-inmuebles-registrados/

^[8] Sentencia de la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia, núm. 44, 18 de noviembre de 2015.  Fuente: Boletín Judicial, órgano de la Suprema Corte de Justicia, noviembre 2015.  Santo Domingo, Distrito Nacional, República Dominicana (núm. 1260, año 106, p. 1699), www.poderjudicial.gob.do

^[9] Sentencia de la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia, núm. SCJ-TS-24-0785, 31 de mayo de 2024.  Fuente: Boletín Judicial, órgano de la Suprema Corte de Justicia, mayo 2024. Santo Domingo, Distrito Nacional, República Dominicana (núm. 1362, año 114, p. 6124), www.poderjudicial.gob.do

^[10] Sentencia de la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia, núm. SCJ-TS-22-1224, 16 de diciembre de 2022.  Fuente: Boletín Judicial, órgano de la Suprema Corte de Justicia, diciembre 2022.  Santo Domingo, Distrito Nacional, República Dominicana (núm. 1345, año 113, p. 5212), www.poderjudicial.gob.do