1. El derecho de propiedad inmobiliaria como una fuente de obligaciones y responsabilidades
El artículo 51 de la Constitución dominicana[1] prescribe que el Estado reconoce y garantiza el derecho de propiedad. Empero, tal y como precisa el mencionado texto legal, aunque esta prerrogativa otorga, sin lugar a duda, innumerables beneficios, además, genera responsabilidades.
Por lo que, tal y como establece la carta magna, en el caso del derecho de propiedad inmobiliaria si bien concede, de manera indudable, incontables ventajas, también es una fuente de obligaciones. Siendo una de estas últimas el pago de tributos.
Así, el artículo 1 de la Ley núm. 18-88, que establece un impuesto anual denominado impuesto sobre las viviendas suntuarias y los solares urbanos no edificados, modificada por las leyes números 288-04 y 253-12[2], crea un tributo que grava el patrimonio inmobiliario total de las personas físicas y los fideicomisos. El cual, en la actualidad, es denominado impuesto al patrimonio inmobiliario (IPI).
2. ¿En qué consiste el impuesto al patrimonio inmobiliario (IPI)?
| Patrimonio que grava este impuesto (artículo 2 de la Ley núm. 18-88 y sus modificaciones) | 2.1.1. Inmuebles (incluye mejoras y solares) destinados a viviendas. 2.1.2. Solares urbanos en general (aunque el artículo 2 de la Ley núm. 18-88 y sus modificaciones solo hace referencia a solares urbanos no edificados). 2.1.3. Inmuebles destinados a actividades comerciales, industriales y profesionales. |
| ¿A quiénes debe pertenecer el patrimonio que grava este impuesto para que aplique el pago del IPI? | 2.2.1. A personas físicas (artículo 2 de la Ley núm. 18-88 y sus modificaciones). 2.2.2. A fideicomisos: con excepción de aquellos de oferta pública y los de viviendas de bajo costo (artículo 47, párrafo I, de la Ley núm. 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana[3] y artículo 28 de la Norma General 01-2015 de la DGII[4]). |
| Tasa a pagar | El 1 %, calculado de la siguiente manera: 2.3.1. Personas físicas: en estos casos existe un monto a partir del cual se grava este tributo (el cual se ajusta cada año conforme a la inflación publicada por el Banco Central de la República Dominicana). En este orden, la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) mediante Resolución núm. DDG-AR1-2025-00001[5] fijó, para el año dos mil veinticinco (2025), el monto exento en la suma de RD$10,190,833.00 (diez millones ciento noventa mil ochocientos treinta y tres con 00/100 pesos dominicanos). Por lo que, cuando el patrimonio inmobiliario total (antes detallado) de la persona física: 2.3.1.1. Sea igual o menor a la suma de RD$10,190,833.00: estará exento del pago de este tributo. 2.3.1.2. Sea superior a RD$10,190,833.00: deberá pagar por concepto de este impuesto el 1 % sobre el excedente de dicha suma de dinero. Es decir que, al valor total de todos los inmuebles gravados de la persona física se le deduce la suma de RD$10,190,833.00 y al monto que resulte de dicha sustracción se le calcula el 1 %, que será el valor a pagar por concepto de IPI. 2.3.2. Fideicomisos: en estos casos no aplica la exención que beneficia a las personas físicas. En consecuencia, la tasa a pagar es el 1 % del valor total de los inmuebles propiedad de los fideicomisos[6]. |
3. La exención del pago del IPI para las personas de sesenta y cinco años o más con una única vivienda
No obstante, lo antes expuesto, existen situaciones en las que aplican exenciones al pago de este impuesto al patrimonio inmobiliario (IPI). Siendo una de estas exoneraciones la contenida en el párrafo III del artículo 2 de la Ley núm. 18-88, y sus modificaciones[7], que prescribe que quedan excluidos del pago del IPI aquellos casos en los que se reúnan las tres condiciones siguientes:
| 3.1. Que el patrimonio gravado se trate de una vivienda |
| 3.2. Que el propietario de la vivienda haya cumplido sesenta y cinco (65) años de edad |
| 3.3. Que esa vivienda sea el único patrimonio inmobiliario que posea su propietario |
4. Fundamento legal, en el ordenamiento jurídico dominicano, de la exención del pago del IPI para las personas de sesenta y cinco años o más con una única vivienda
| 4.1. Los artículos 57 y 59 de la Constitución dominicana |
| 4.2. El artículo 1 de la Ley núm. 352-98, sobre Protección de la Persona Envejeciente[8] |
| 4.3. El artículo 2, párrafo III, de la Ley núm. 18-88, que establece un impuesto anual denominado impuesto sobre las viviendas suntuarias y los solares urbanos no edificados, modificada por las leyes números 288-04 y 253-12 |
4.1. La Constitución dominicana
Parte fundamental del reconocimiento, por parte del legislador, de esta exención al pago de este tributo, la constituyen: el artículo 57 de la carta sustantiva[9], que dispone que el Estado, la familia y la sociedad participarán en la protección y la asistencia de las personas de la tercera edad y el artículo 59 de dicha carta magna[10], que consagra el derecho que tienen todos los individuos a gozar de una vivienda digna y que pone en manos del Estado el deber de sentar las bases para el efectivo cumplimiento de dicha prerrogativa.
4.2. La Ley núm. 352-98, sobre Protección de la Persona Envejeciente
La edad exigida al contribuyente tributario, por el mencionado párrafo III del artículo 2 de la Ley núm. 18-88 y sus modificaciones, para que sea aplicada esta exención del pago del IPI, podría encontrar su justificación en lo establecido en la Ley núm. 352-98, sobre Protección de la Persona Envejeciente, que dispone en su artículo 1[11] que se considera persona envejeciente:
| 4.2.1. Toda persona mayor de sesenta y cinco años de edad |
| 4.2.2. Toda persona menor de sesenta y cinco años de edad que debido al envejecimiento haya sufrido cambios psicológicos, biológicos, sociales y materiales, progresivos |
En consecuencia, este beneficio fiscal, establecido a favor de aquellos que han cumplido sesenta y cinco años de edad o más y que posean una única vivienda, no es otra cosa que una parte del cumplimiento, por parte del Estado, de un mandato constitucional que persigue la protección a los envejecientes o personas de la tercera edad.
5. La aplicación de esta exoneración fiscal por parte de la Dirección General de Impuestos Internos (DGII)
Sobre la implementación de esta exención en la práctica, el Tribunal Constitucional dominicano ha determinado que:
“… al establecer el artículo 2 (…) de la Ley núm. 18-88, modificada por las leyes núm. 288-04 y 253-2012, una exención impositiva del impuesto a la propiedad inmobiliaria (IPI) para aquellas personas que hayan cumplido los sesenta y cinco (65) años de edad, siempre y cuando dicha vivienda constituya el único patrimonio inmobiliario de su propietario, tal disposición debe ser aplicada por la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) de forma inmediata cuando quede comprobado que la persona de tercera edad cumple con los requisitos antes descritos“[12].
Por consiguiente, en los casos en que la Dirección General de Impuestos Internos (DGII) no aplique de manera automática dicha exención, a las personas que cumplan con los requisitos del mencionado artículo 2 de la Ley núm. 18-88 y sus modificaciones, y, en consecuencia, dicho impuesto continúe siendo liquidado y cobrado por esta institución, los beneficiados con dicha ventaja fiscal deberán solicitar que les sea aplicada, de manera inmediata, la liberación del pago del tributo, conforme a lo establecido en el mencionado texto legal y tal y como ha sido refrendado por el Tribunal Constitucional dominicano.
A tal efecto, dicha exoneración de pago debe ser requerida formalmente, a la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), mediante una carta de solicitud que contenga los fundamentos legales del pedimento, a la que se anexen los documentos que sirvan de base o soporte para comprobar que el peticionario cumple con las exigencias legales, para que le sea aplicada la exención del pago del impuesto al patrimonio inmobiliario (IPI).
[1] Constitución de la República Dominicana (Const.). 27 de octubre de 2024. Gaceta Oficial núm. 11170. 31 de octubre de 2024.
Artículo 51 de la Constitución: “… el Estado reconoce y garantiza el derecho de propiedad. La propiedad tiene una función social que implica obligaciones…”.
[2] Ley núm. 18-88, que establece un Impuesto Anual denominado Impuesto sobre las Viviendas Suntuarias y los Solares Urbanos no Edificados, 5 de febrero de 1988. Modificada por la Ley núm. 288-04, sobre Reforma Fiscal, 28 de septiembre de 2004 y la Ley núm. 253-12, sobre el Fortalecimiento de la Capacidad Recaudatoria del Estado para la Sostenibilidad Fiscal y el Desarrollo Sostenible, 9 de noviembre de 2012. Gaceta Oficial núm. 10697, 13 de noviembre de 2012.
Artículo 1 de la Ley núm. 18-88: “Se establece un impuesto del uno por ciento (1 %) sobre el patrimonio inmobiliario total de las personas físicas, el cual será determinado sobre el valor que establezca la Dirección General de Catastro Nacional”.
[3] Ley núm. 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana, 16 de julio de 2011. Gaceta Oficial núm. 10628, 22 de julio de 2011.
[4] Norma General 01-2015 [Dirección General de Impuestos Internos de la República Dominicana], sobre el Cumplimiento de Deberes y Obligaciones Tributarias del Fideicomiso. 22 de abril de 2015. Modificada por la Norma General 002-2016 [Dirección General de Impuestos Internos de la República Dominicana]. 30 de noviembre de 2016.
[5] Resolución núm. DDG-AR1-2025-00001 [Dirección General de Impuestos Internos de la República Dominicana], informativa de multiplicadores y ajustes para el cierre fiscal del 2024 y otros del ejercicio fiscal 2025. 14 de enero de 2025.
[6] Conforme al artículo 47, párrafo I, de la Ley núm. 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana y el artículo 28 de la Norma General 01-2015 de la DGII.
[7] Artículo 2, párrafo III, de la Ley núm. 18-88, y sus modificaciones: “… queda excluida de este impuesto aquella vivienda cuyo propietario haya cumplido los sesenta y cinco (65) años de edad, siempre que dicha vivienda constituya el único patrimonio inmobiliario de su propietario…”.
[8] Ley núm. 352-98 sobre Protección de la Persona Envejeciente, 15 de agosto de 1998. Gaceta Oficial núm. 9996, 15 de agosto de 1998.
[9] Artículos 57 de la Constitución: “… la familia, la sociedad y el Estado concurrirán para la protección y la asistencia de las personas de la tercera edad y promoverán su integración a la vida activa y comunitaria. El Estado garantizará los servicios de la seguridad social integral…”.
[10] Artículos 59 de la Constitución: “… toda persona tiene derecho a una vivienda digna con servicios básicos esenciales. El Estado debe fijar las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho…”.
[11] Ley núm. 352-98 sobre Protección de la Persona Envejeciente, 15 de agosto de 1998. Gaceta Oficial núm. 9996, 15 de agosto de 1998.
Artículo 1 de la Ley núm. 352-98, sobre Protección de la Persona Envejeciente: “… se considera persona envejeciente a toda persona mayor de sesenta y cinco años de edad, o de menos, que debido al proceso de envejecimiento, experimente cambios progresivos desde el punto de vista psicológico, biológico, social y material…”.
[12] Sentencia del Tribunal Constitucional de la República Dominicana, TC/0255/15, expediente núm. TC-05-2014-0014 relativo al recurso de revisión constitucional en materia de amparo incoado contra la sentencia dictada por la Primera Sala del Tribunal Superior Administrativo, 16 de septiembre de 2015, p. 15, https://www.tribunalconstitucional.gob.do/consultas/secretaría/sentencias/tc025515
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