1. La obligación de los condóminos de contribuir con el sostenimiento y preservación de las áreas, sectores o cosas comunes del inmueble sometido al régimen de condominio
El artículo 51 de la Constitución dominicana[1] prescribe que: “… el Estado reconoce y garantiza el derecho de propiedad. La propiedad tiene una función social que implica obligaciones…”.
Es decir que, el derecho de propiedad es expresamente reconocido y protegido por la carta magna dominicana. Y, tal y como precisa el transcrito texto legal, aunque esta prerrogativa otorga, sin lugar a duda, innumerables beneficios, también genera responsabilidades.
En tal sentido, quien goza del derecho de propiedad de las unidades exclusivas (apartamentos, pisos o locales) que corresponden a un inmueble sometido al régimen de condominio, entre muchas de las obligaciones que adquiere, asume la responsabilidad de cooperar en el sostenimiento y preservación de las áreas, sectores o cosas comunes.
Así lo estipula el artículo 4 de la Ley núm. 5038 sobre Condominios[2], a saber:
“Salvo convención contraria, cada propietario, para el goce de su propiedad exclusiva, podrá usar libremente de las cosas comunes conforme a su destino, sin perjuicio del derecho de los otros propietarios. Estará obligado a contribuir proporcionalmente a las cargas relativas a la conservación, mantenimiento, reparación y administración de las cosas comunes. A falta de convención contraria, esa contribución será proporcional al valor de las fracciones divididas del inmueble, teniendo en cuenta su extensión y su situación. El porcentaje que se fije en el reglamento que deberá registrarse al someterse la propiedad al régimen de esta ley, solo podrá modificarse por el acuerdo unánime de todos los interesados”.
2. El privilegio de los condóminos
Como una consecuencia lógica del texto jurídico antes transcrito, la ley le concede al conjunto de los propietarios de las unidades exclusivas (apartamentos, pisos o locales), que corresponden a un inmueble sometido al régimen de condominio, la facultad de formar un consorcio, al que se le reconoce personalidad jurídica con capacidad para actuar, a través de un administrador, en todo lo concerniente al sostenimiento, preservación y administración de los sectores, áreas o cosas comunes.
De forma tal que, uno de los objetivos del reconocimiento de la personalidad jurídica, con la que cuenta el consorcio de propietarios, es evitar que los condóminos eludan el cumplimiento de las obligaciones contenidas en dicho artículo 4 de la Ley núm. 5038.
A tales fines, el legislador ha consagrado la posibilidad de que este consorcio de propietarios grave a su favor un privilegio, que afecte la unidad exclusiva que pertenece al condómino que ha incurrido en el impago de las cargas relativas a la conservación, mantenimiento, reparación y administración de las cosas comunes. A saber:
2.1.1. El párrafo IX del artículo 100 de la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario[3] específica que:
“Las cuotas vencidas y no pagadas de los gastos comunes del condominio gozan del privilegio establecido en la Ley de Condominios. Los documentos y liquidaciones establecidos para estos fines constituyen el título ejecutorio a estos efectos”.
2.1.2. El artículo 18 de la Ley núm. 5038 dispone que:
“El pago de la cuota con que debe contribuir cada propietario a las cargas comunes de conformidad con el artículo 4, está garantizado con un privilegio sobre la parte dividida de aquel en cuyo favor el consorcio de propietario haya hecho el avance. Este privilegio tendrá preferencia sobre todos los demás y se extiende a la parte alícuota indivisa de las cosas comunes del inmueble, en virtud del principio establecido en el artículo 5”.
En consecuencia, esta figura legal puede explicarse de la siguiente manera:
| El privilegio de los condóminos | |
| ¿En qué consiste? | Es un derecho real accesorio. Por lo tanto, su finalidad es garantizar el pago de la deuda surgida por concepto de las cargas comunes de un condominio (es decir, las cuotas correspondientes a los gastos colectivos). |
| ¿A favor de quién se grava? | Del consorcio de propietarios del condominio. |
| ¿Sobre qué se grava? | Sobre la unidad exclusiva (apartamento, piso o local) propiedad del condómino que ha incurrido en el impago. |
| ¿Qué beneficios otorga? | Concede al consorcio de propietarios: 2.2.1. Garantía del pago de lo adeudado. 2.2.2. Preferencia en el cobro de la deuda sobre los demás acreedores. |
| Base legal | 2.3.1. Ley núm. 5038 sobre Condominios. 2.3.2. Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario. |
Este privilegio tiene su fundamento jurídico en el artículo 5 de la Ley núm. 5038 que establece que:
“Los derechos de cada propietario de las cosas comunes son inseparables de la propiedad de sus respectivos pisos, departamentos o locales. Sin necesidad de mención especial, estos derechos pasan al adquiriente de un derecho real, principal o accesorio, sobre la parte dividida del inmueble”.
3. ¿Cómo llevar a cabo el proceso de inscripción del privilegio de los condóminos?
| 3.1. Los propietarios del condominio deben celebrar una asamblea general, conforme a las reglas establecidas, a tales fines, en la Ley núm. 5038 y el reglamento de copropiedad, en la que se otorgue poder expreso al administrador del condominio para actuar en nombre y representación del consorcio de propietarios en el proceso legal tendente a obtener el cobro de las sumas adeudadas. |
| 3.2. El acta de asamblea, instrumentada conforme a lo antes establecido, debe ser notificada al condómino deudor mediante acto de alguacil. |
| 3.3. En caso de que el condómino deudor no salde la deuda a pesar del requerimiento hecho a tales fines, cumpliendo estrictamente con el procedimiento antes detallado, procede llevar a cabo la inscripción del privilegio por ante el Registro de Títulos que corresponde al inmueble objeto del privilegio. |
A saber:
3.1. Los propietarios del condominio deben celebrar una asamblea general, conforme a las reglas establecidas, a tales fines, en la Ley núm. 5038 y el reglamento de copropiedad. Esto, con el objetivo de:
3.1.1. Que se conozcan y determinen, con exactitud, los montos que adeudan los propietarios de las unidades exclusivasdel condominio por concepto de cargas relativas a la conservación, mantenimiento, reparación y administración de las cosas comunes, conforme al informe del estado de cuentas que, a tales fines, prepare, presente y certifique el administrador del condominio.
Así lo determina el artículo 33 de la Ley núm. 5038, a saber:
“La comprobación de los avances garantizados por el privilegio establecidos en el artículo 18 y la fijación de las cuotas contributivas no pagadas, serán hechas por la asamblea de los condómines[4], mediante declaración preparada por el administrador, con los detalles y comprobantes correspondientes…”.
Lo recomendable es que el estado de cuenta o la declaración que realiza el administrador forme parte integral del acta de asamblea.
3.1.2. Que se autorice realizar la gestión correspondiente a los fines de que se lleve a cabo el cobro de las sumas de dinero pendientes de pago, conforme el procedimiento establecido en la ley para estos casos.
3.1.3. Que se otorgue poder expreso al administrador del condominio para actuar en nombre y representación del consorcio de propietarios en el proceso legal tendente a obtener el cobro de las sumas adeudadas.
En este orden, el artículo 15 de la Ley núm. 5038 prescribe que el administrador del condominio:
“… representa al consorcio de propietarios del inmueble, bien como demandante o como demandado y aún contra los mismos propietarios individualmente. Necesitará la autorización previa de la asamblea de los propietarios para actuar como demandante o como recurrente…”.
De dicha asamblea debe ser levantada un acta, debidamente certificada por el administrador del condominio y todas las firmas, contenidas en el documento, deben ser legalizadas por un notario público.
Esto debe llevarse a cabo en virtud del párrafo del artículo 33 de la Ley núm. 5038 que precisa que:
“… la copia del acta, certificada por el administrador y legalizada por un notario constituirá título suficiente para inscribir el privilegio”.
3.2. El acta de asamblea, instrumentada conforme a lo antes establecido, debe ser notificada al condómino deudor mediante acto de alguacil.
En tal sentido, el artículo 33 de la Ley núm. 5038 estipula sobre esta acta de asamblea lo siguiente:
“… el administrador lo comunicará por acto de alguacil al o a los condómines[5] deudores…”.
Y, al respecto, la Suprema Corte de Justicia dominicana al referirse a la antigua redacción del antes transcrito artículo 33 (pero que, en lo referente a lo que citamos a continuación, aplica al contenido actual de dicho texto legal) ha establecido que:
“… el recurrente alega que conforme a lo previsto en el artículo 33, no existe una fórmula particular para poner en conocimiento al propietario deudor de su deuda, y que el acto 936-2004 (…) cumple con esa finalidad; que, la antigua redacción del referido artículo establece que la resolución de la asamblea que fije las cuotas contributivas no pagadas, deberá ser notificada por medio de un alguacil al propietario deudor (…) que (…) en el referido acto no se establece que el acta de la asamblea se notificaba y por lo que consta en la sentencia impugnada, dicho acto constituía una intimación de pago que se traduce en el requerimiento hecho por los recurrentes contra los recurridos para que cumplan con su obligación de pago, por tanto, no puede considerarse como la notificación que exige el artículo 33”[6].
Aunque este artículo no hace mención al respecto, mediante este acto de alguacil se debe intimar al condómino deudor a pagar la suma de dinero correspondiente. Advirtiéndole que en caso de no obtemperar al requerimiento realizado, en el plazo fijado a tales fines, se procederá a incoar las acciones legales conforme las reglas que rigen la materia.
3.3. En caso de que el condómino deudor no salde la deuda a pesar del requerimiento hecho a tales fines, cumpliendo estrictamente con el procedimiento antes detallado, procede llevar a cabo la inscripción del privilegio por ante el Registro de Títulos que corresponde al inmueble objeto del privilegio.
Sobre este punto, la Suprema Corte de Justicia dominicana se ha expresado así:
“… la intención del legislador tanto en la Ley núm. 108-05, como en la Ley núm. 5038, sobre Condominios, ha sido la de concentrar en la jurisdicción inmobiliaria todo lo relativo a la administración, obligación de los condóminos de contribución a las cargas comunes, fijación de cuotas de mantenimiento, establecimiento de un privilegio para el cobro de las cargas, impugnación de asambleas y de los administradores, así como del conocimiento de “todos los asuntos que se susciten en virtud de la Ley de Condominios o en cuanto la interpretación y ejecución de los reglamentos. Lo anterior se justifica por ser esto lo que más se corresponde con una buena administración de justicia en los litigios que surgen a propósito de la aplicación de la indicada normativa y en virtud del principio de unidad que rige a la jurisdicción inmobiliaria”[7].
Aprobada la solicitud de inscripción, el registro de títulos correspondiente emite una certificación de registro de acreedor a favor del consorcio de propietarios del condominio, que recae sobre la unidad exclusiva que pertenece al condómino deudor.
4. ¿En qué casos procedería llevar a cabo un embargo inmobiliario?
Una vez inscrito el privilegio de los condóminos por ante el Registro de Títulos, y por supuesto siempre que el deudor no obtempere y, por ende, no salde el monto que adeuda, debe iniciarse, por ante los tribunales ordinarios, el proceso de embargo inmobiliario a los fines de que se adjudique, en venta en pública subasta, el inmueble de que se trata.
En este tenor, el artículo 3 de la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario prescribe que:
“… los embargos inmobiliarios, y los mandamientos de pagos tendentes a esos fines son de la competencia exclusiva de los tribunales ordinarios y no de la Jurisdicción Inmobiliaria, aún cuando la demanda se relacione con la propiedad del inmueble cuya expropiación se persiga, o con cualquier derecho susceptible de registrar y aún cuando dicho inmueble esté en proceso de saneamiento…”.
[1] Constitución de la República Dominicana (Const.). 27 de octubre de 2024. Gaceta Oficial núm. 11170. 31 de octubre de 2024.
[2] Ley núm. 5038 sobre Condominios, 21 de noviembre de 1958. Gaceta Oficial núm. 8308, 29 de noviembre de 1958. Modificada por la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario, 23 de marzo de 2005. Gaceta Oficial núm. 10316, 2 de abril de 2005 (modificada por la Ley núm. 51-2007, 23 de abril de 2007. Gaceta Oficial núm. 10416).
[3] Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario, 23 de marzo de 2005. Gaceta Oficial núm. 10316, 2 de abril de 2005. Modificada por la Ley núm. 51-2007, 23 de abril de 2007. Gaceta Oficial núm. 10416.
[4] Condóminos.
[5] Condóminos.
[6] Sentencia de la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia, núm. 59, 23 de septiembre de 2015. Fuente: Boletín Judicial, órgano de la Suprema Corte de Justicia, septiembre 2015. Santo Domingo, D. N., República Dominicana (núm. 1258, año 106, pp. 2263 y 2264), www.poderjudicial.gob.do
[7] Sentencia de la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia, núm. 135, 30 de noviembre de 2021. Fuente: Boletín Judicial, órgano de la Suprema Corte de Justicia, noviembre 2021. Santo Domingo, D. N., República Dominicana (núm. 1332, año 112, pp. 1383 y 1384), www.poderjudicial.gob.do
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